El Supremo avala dividir los gastos de notaría y escritura entre banco y cliente y rechaza la retroactividad en el AJD

El Supremo avala dividir los gastos de notaría y escritura entre banco y cliente y rechaza la retroactividad en el AJDCarlos Lesmes, presidente del CGPJ.

El Tribunal Supremo ha tomado una decisión salomónica sobre los gastos que acarrea una hipoteca que, sin duda, provocará un reguero de sentencias contradictorias en los tribuales españoles y nuevas cuestiones prejudiciales ante el Tribunal de Justicia Europeo. 

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El Tribunal Supremo ha acordado que los gastos de notaría deben dividirse entre banco y cliente, una decisión similar a la que ha adoptado para los de gestoría y para el registro de la hipoteca, que en el caso de la inscripción deberá ser abonada por la entidad, y en la cancelación, por el prestatario.

El pleno de la sala de lo Civil ha acordado además que es el cliente el que debe pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en todas aquellas hipotecas suscritas antes de la entrada en vigor del real-decreto aprobado por el Gobierno el pasado noviembre, con lo que rechaza que se aplique con retroactividad.

Así lo estiman los magistrados, que defienden que el hecho de que una cláusula sea declarada abusiva no conlleva que terceros ajenos al prestamista no puedan recibir sus honorarios por su labor, un pago que, de cualquier modo, se producirá en función de la normativa vigente en el momento de la firma del contrato.

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De esta forma, aunque este reparto contraría al de la nueva Ley Hipotecaria, en virtud del cual los gastos notariales y registrales corresponderán a la banca, será ésta última la que rija las contrataciones una vez tenga vigencia en los próximos meses.

El pleno de la sala de lo Civil ha acordado además que es el cliente el que debe pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en todas aquellas hipotecas suscritas antes de noviembre de 2018

En cinco sentencias conocidas hoy, el Supremo se pronuncia sobre otras cuestiones relativas a cláusulas abusivas en contratos con consumidores, como la comisión de apertura, la cual entiende que “no es ajena al precio del préstamo” y cuya transparencia considera “superada o cumplida”.

Respecto al gasto de notario, el Alto Tribunal, que de este modo aclara los efectos de la nulidad de la cláusula que atribuía al consumidor la totalidad de los gastos e impuestos, plantea que los costes de la matriz de la escritura del préstamo y la modificación de éste “deben distribuirse por mitad” pues ambos están interesados.

Mientras que en la cancelación de la hipoteca, es el cliente el que tiene que hacerse cargo, y en el supuesto de las copias de las distintas escrituras notariales, quien las solicite.

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En lo referente al impuesto de AJD, la sala reitera que el “sujeto pasivo” de la tasa era el prestatario hasta la entrada en vigor el pasado noviembre del real decreto-ley que lo grava al banco, por lo que quienes se hipotecaron antes de esa fecha están obligados a asumirlo.

Y es que “dicha norma, conforme a su propia previsión de entrada en vigor, solamente es aplicable a los contratos de préstamo celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna”.

Una versión que contrasta con la de juzgados como el Primera Instancia 18bis de Málaga, que ese mismo mes condenó a una entidad por los AJD sobre una hipoteca de 2014 al entender que la nueva disposición del Ejecutivo “es tácitamente retroactiva” y “resuelve una laguna interpretativa”.

Según las estimaciones, en una hipoteca de 150.000 euros para la que se obtiene un préstamo por valor de 120.000 euros, los gastos de formalización alcanzarían cerca de los 3.000 euros, de los cuales apenas el 10 %, unos 300 euros de media, corresponderían a la notaría o registro.