La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) alerta de que el proyecto de Real Decreto sobre medidas de gestión de los riesgos de inundación, cerrado a consulta pública esta misma mañana, genera un marco jurídico impreciso y con efectos graves sobre el suelo urbano, la vivienda y el planeamiento en toda España. El propio proyecto reconoce que existen cerca de 33.000 hectáreas de usos construidos dentro de zonas de flujo preferente, más de 3.600 de ellas de uso residencial.
La principal crítica de la asociación apunta al papel que la norma otorga a la cartografía de inundabilidad. “El Real Decreto convierte un mapa técnico en una norma urbanística. La cartografía de inundabilidad pasa a decidir qué suelo puede desarrollarse y cuál no, sin un procedimiento claro de aprobación, revisión o recurso”, afirma Jorge Ginés, director general de ASPRIMA
El impacto va mucho más allá de las nuevas construcciones. La norma afecta al parque edificado actual, a los proyectos en marcha y al suelo con planeamiento vigente, «si nuestra interpretación es correcta, puede bloquear rehabilitaciones, sustituciones de edificios antiguos o cambios de uso a residencial, aunque reduzcan el riesgo actual. Deja fuera además situaciones reales como licencias solicitadas, urbanizaciones iniciadas o reparcelaciones aprobadas«, advierte Ginés. La norma congela también suelo rural y bloquea vivienda en suelo ya urbanizado con servicios y aprovechamiento reconocido.
La prohibición de sótanos y garajes bajo rasante añade otro foco de conflicto. La norma veta sótanos y garajes de forma casi absoluta, incluso en zonas inundables de probabilidad muy baja, sin distinción de calado, velocidad, uso o solución técnica. Dado que casi todos los municipios exigen plazas de garaje, “el promotor queda atrapado entre dos normas contrarias, ya que no puede cumplir ambas normativas a la vez”, comenta el director general de ASPRIMA, que añade: “La obligación de elevar los usos residenciales un metro sobre la cota de inundación puede afectar además a rasantes, alturas máximas, accesibilidad y número de plantas, con una reducción directa del aprovechamiento urbanístico, que hará inviables miles de viviendas, lo que restringe todavía más la oferta”.
Por último, la asociación alerta de la precipitación en los plazos, ya que no existe transitoria. “La norma se aplicaría al día siguiente de publicarse, aunque todavía no existan modelos, instrucciones técnicas, sistemas telemáticos o cartografía válida”, concluye Jorge Ginés.