La reconversión de edificios confirma su tendencia al alza en 2024 y se sitúa en el foco de inversores y propietarios para alcanzar todo el potencial de los activos. A través de la iniciativa Multistrategy, focalizada en la transformación y cambio de uso de edificios para aprovechar todo su potencial, CBRE identifica en su último informe de mercado casi 70 cambios de usos a nivel nacional en 2024, el doble que en 2023.
En términos de superficie, esto se traduce en más de 390.000 m2 que han iniciado un proceso de
transformación en 2024. El cuarto trimestre del año, con más de 20 reconversiones identificadas, fue el
período que concentró una mayor actividad. Madrid concentró el 60% de los cambios, aunque ganan
protagonismo las ubicaciones secundarias, donde solo uno de cada cuatro cambios de usos tiene como
uso original las oficinas.
De los casos identificados por CBRE, más de la mitad han conllevado una transacción inmobiliaria –
suponiendo un cambio de manos de la propiedad-. Según datos de la consultora, en todo 2024 se han
invertido aproximadamente 900 millones en la compra de activos que se van a transformar con un
cambio de uso (frente a los 330 millones invertidos en 2023). Del volumen transaccionado en 2024,
destaca el peso de las operaciones de menos de 20 millones de euros, que suponen el 75% del total de la
inversión en compra de activos para cambio de uso. La mitad de los edificios transaccionados tienen
menos de 3.500 m2 de superficie.
Los cambios de uso se están viendo impulsados por la alta demanda turística y residencial. Del total de
cambios identificados, el 80% de las reconversiones tienen como uso final Living y Hoteles. En
concreto, el sector Living con el 45% (incluyendo transformaciones a todos sus subproductos BTS,
BTR, PBSA, Flex Living y Senior Living) es el gran protagonista y destacan principalmente los casos de
promociones para la compraventa-BTS y edificios para convertir en Flex Living. En segundo lugar, se encuentra el sector Hotelero representando el 35% el total y destacando las transformaciones a producto
de lujo. Del análisis de CBRE se desprende que casi el 60% de las reconversiones identificadas en 2024
tienen como uso inicial el sector de oficinas.
María Mayoral, Head de Multistrategy y Senior Director de Investment Properties de CBRE,
destaca que “existe un gran interés tanto de inversores en la búsqueda de oportunidades de mercado
como de propietarios que quieren transformar sus activos para mejorar su performance en el mercado.
Un interés que no solo se está dando en Madrid y que estamos viendo en otras capitales. Desde CBRE
acompañamos desde el análisis urbanístico, arquitectónico y financiero hasta la ejecución del proyecto
para el potencial cambio de uso”. Según CBRE, dar una segunda vida a los edificios se convierte en una
de las grandes tendencias en el sector inmobiliario, acelerada actualmente por la alta demanda turística y
residencial. Si bien es necesario el impulso de las Administraciones Públicas en la flexibilización de los
usos.
Algunos ejemplos de transacciones inmobiliarias que implican un cambio de uso, en las que CBRE ha
actuado como asesor, son la venta de un edificio de oficinas ubicado en Castellana 186 para transformar
a Flex Living o la venta de Zurich Seguros a Besant Capital de su edificio en la calle Alcalá, 44
(Madrid). En 2024, CBRE ha analizado más de 120 activos para su potencial cambio de uso y en la
actualidad está analizando más de 500.000 m2 de superficie en Madrid, acompañando a propietarios e
inversores en esta transformación.
Madrid concentra el 60% de los cambios aunque ganan protagonismo las ubicaciones secundarias
De las transformaciones de usos llevadas a cabo en 2024, Madrid continúa siendo la principal ubicación
concentrando cerca del 60% de los casos, si bien en 2023 acaparó el 74% de las reconversiones. En la
capital el 83% tienen como uso original el sector oficinas. Según los datos de CBRE, destacan la
actividad de reconversión en el distrito Centro, que concentra el 33% del total, y en Chamberí, con el
20% de los cambios. En total, dentro de la M-30 se concentran más del 83% de los casos.
Es precisamente en el centro de la ciudad donde se concentra la mayor demanda, unido a una mayor
flexibilidad normativa, aunque la periferia presenta una oportunidad para llevar a cabo cambios de usos
que permitan activar zonas que estén perdiendo dinamismo. Como operación destacada se encuentra la
compra del edificio María de Molina 50 en Madrid para convertirlo en pisos de lujo y residencia de
estudiantes por más de 200 millones de euros.