¿Cuál es la evolución del mercado de obra nueva en Andalucía?

¿Cuál es la evolución del mercado de obra nueva en Andalucía?

11 julio, 2024
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Actualizado: 11 julio, 2024 9:23
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Foro Consultores Inmobiliarios, compañía independiente
especializada en el sector residencial, ha realizado un estudio de vivienda nueva libre
plurifamiliar en Entrenúcleos y Mairena, zonas de expansión de Sevilla.

En este informe hemos analizado la evolución del mercado de obra nueva en Mairena
del Aljarafe y Entrenúcleos (Dos Hermanas) en el periodo 2019 – 2024, los dos
principales focos de crecimiento del mercado inmobiliario de obra nueva plurifamiliar
en la corona metropolitana de Sevilla. Además, se comparan los datos con Sevilla
Este, el principal núcleo de oferta inmobiliaria de obra nueva dentro de la ciudad.
“Existen otros municipios importantes en el mercado inmobiliario de la corona
metropolitana de Sevilla, como Camas, pero a día de hoy, su stock de viviendas es
bajo, por lo que consideramos a las dos localidades mencionadas como las más
importantes en el mercado de obra nueva”, comenta Pablo Presa, director de
Research y Valoraciones de Foro Consultores Inmobiliarios.


El crecimiento de precios es acusado todos los años, salvo en 2020 donde los precios
se mantuvieron e incluso descendieron por la paralización casi total del mercado. El
precio medio en valores absolutos se ha incrementado un 28 % en los últimos cinco
años en Entrenúcleos, y un 20 % en Mairena y Sevilla Este. Mairena cuenta con los pisos
más caros, 219.000 euros de media, le sigue Sevilla Este con 207.600 y Entrenúcleos con
191.000 euros.

Pero si analizamos la tipología principal, 3 dormitorios, los incrementos están por
encima en todos los casos, llegando en Entrenúcleos al 38 %. Así, en 2019, la vivienda
de 3 dormitorios no sobrepasaba los 200.000 € en ninguna de las zonas. Actualmente
superan esa cifra Mairena y Sevilla Este. Y en el caso de Entrenúcleos, el precio medio
de esta tipología ya está en 199.800 €.

El precio medio por metro cuadrado se ha incrementado un 34 % en los últimos cinco
años en Entrenúcleos y un 20 % y 17 % en Mairena y Sevilla Este, respectivamente. Y
un dato relevante, en 2019 la diferencia del precio medio entre la zona más cara,
Mairena del Aljarafe y la más barata, Entrenúcleos, era del 25 %. En 2024, esa
diferencia se ha reducido al 11 %, lo que indica el aumento de precios en esta última
zona.

¿Dónde están las viviendas? Entrenúcleos, la mayor oferta de obra nueva en Sevilla
En el inicio del periodo analizado (2019), la actividad promotora se centraba en
Sevilla Este, con 8 promociones y 1.150 viviendas en comercialización, el 49 % del
total. En la actualidad, la importancia de Entrenúcleos es creciente, con casi 2.500
viviendas y su oferta de vivienda supone el 65 % del total de los tres ámbitos. En
Mairena, barrio consolidado, ya se está agotando el suelo finalista. Y en el caso de
Sevilla Este no hay proyectos nuevos, pendiente de la bolsa de suelo de Santa Bárbara
que tendrá que sacar el ayuntamiento.
En el año 2024 se alcanza el máximo de viviendas en comercialización en estos tres
ámbitos, con un total de 3.816 unidades iniciales. Y el stock de viviendas por vender
también alcanza máximos, con 2.122 viviendas, un 55 % de las viviendas iniciales.

Entrenúcleos se ha convertido en la zona de moda para comprar vivienda. En la actualidad hay casi 2.500 iniciadas, de las que quedan en stock unas 1.500 viviendas. A pesar de pertenecer a Dos Hermanas, está
considerado un nuevo barrio de Sevilla, por la cercanía que tiene con la zona Sur de la
capital. Está al lado de Montequinto, y a la misma distancia que Sevilla Este del centro
de la ciudad.
“Al principio era una zona para compradores con menor poder adquisitivo, pero ahora
la subida de precios es evidente y una vivienda de 3 dormitorios ya ronda los 200.000
euros. El perfil de la zona ya es de clase media, con jóvenes y público de reposición. La
procedencia no es sólo de Dos Hermanas, abarca diferentes localizaciones de la
ciudad”, puntualiza María Castrillón, directora zona Andalucía en Foro Consultores
Inmobiliarios
De todos modos, “los precios son más bajos que en Sevilla Capital, y la demanda está
respondiendo mucho mejor que en zonas ya consolidadas como el Aljarafe” añade
Castrillón.

Entrenúcleos Mairena Sevilla Este es una zona con grandes avenidas y zonas verdes. Además de la zona residencial está proyectada una torre de oficinas, donde se ampliará la oferta comercial. Al ser un barrio joven y bien diseñado,
con todos los proyectos de viviendas relativamente nuevos, muchos en construcción, y
aún más pendientes de salir, la gente ve que en pocos años va a ser una zona
cuidada y consolidada. Además, cuenta con la mayor oferta de vivienda protegida.


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