Cómo afecta a propietarios e inquilinos el fin de los contratos de alquiler de cinco años

El 5 de junio de 2013, entró en vigor la Ley 4/2013, con la que se aprobaron nuevas medidas de flexibilización del mercado del alquiler de viviendas. Esta ley modificaba preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), como fue la duración obligatoria de los contratos: pasaba de cinco años a tres, y reducía también la prórroga de tres a uno.

El Ministerio de Fomento modificaba un conjunto de preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 bajo el preámbulo de «dinamizar un mercado del alquiler en España que estaba a la cola de Europa». Mientras que en el resto de la UE la media de viviendas en alquiler se encontraba en torno al 30%, en España estaban alrededor del 17% en 2013, según datos del Ministerio. ¿La razón? Según el Gobierno, un elevado número de viviendas se encontraba en desuso o vacías (aunque no determinaba números), y eso podía provocar rentas muy elevadas del limitado stock disponible y un mercado congestionado.

Según recoge Idealista.com, urante los primeros seis meses de este año caducarán los siguientes contratos, tal y como recuerda Pelayo de Salvador, abogado inmobiliario de deSalvador Real Estate Lawyers:

¿Está obligado el propietario a finalizar el contrato una vez pasados esos cinco años?

No. Tal y como explica Daniel Loscertales, presidente de editorial jurídica Sepin, “los arrendamientos de vivienda hechos antes de la actual Ley 4/2013, terminarán este 2018 pero sin perjuicio de que el arrendador pueda o no exigir la resolución” del mismo. En el caso de que quiera romper el contrato, debe avisar al inquilino con un mes previo al vencimiento, conforme al artículo 10 de dicha LAU, mediante un comunicado oficial (como, por ejemplo, una carta o un burofax).

En caso de que no se comunique la rescisión, el contrato se renovará automáticamente. Los contratos anteriores a 2013 se segirán rigiendo por su propia ley, con lo que si solo se actualiza la renta, pueden seguir sujetos a tácita reconducción.

En cuanto a los contratos posteriores a 2013, dependerá de lo que hagan las partes:

– Si firman un nuevo contrato, la renta se “bloquea” por tres años.

– Si solo se nova la renta, se entiende que aplica un año de prórroga y al año siguiente se puede volver a subir la renta.

¿Puede subir el propietario la renta y adecuarla al precio de mercado actual?

Todo depende de si manda esa carta. Si rescinde el contrato, el casero podrá firmar un nuevo contrato con las nuevas condiciones. Según explica Pelayo de Salvador, abogado inmobiliario de deSalvador Real Estate Lawyers, es imprescindible notificar la voluntad de resolver el contrato con, al menos, un mes de antelación. «Si no se hace esta comunicación de resolución, el arrendatario puede negarse a cualquier incremento de renta que se pretenda, puesto que tiene derecho a permanecer en la vivienda durante tres años más», lo que se trataría de una renovación tácita, explica de Salvador, y «únicamente siendo aplicable la actualización de la renta conforme al IPC».

Como inquilino, ¿puedo negarme a la subida de precio de la vivienda?

Como arrendatario, poco puedes hacer. Al menos, desde un punto de vista jurídico, explica de Salvador. «No es aconsejable negarse a recibir las notificaciones, o no recogerlas en Correos, ya que se entiende válidamente comunicado desde la puesta a disposición de la notificación», aclara de Salvador.

Otra cosa es que, llegado el vencimiento de los cinco años, las partes acuerden renovar el contrato y pactar una nueva renta que beneficie a ambos. Pero como explica Loscertales, «si al arrendatario no le interesa lo que pide el arrendador y ha sido avisado con el plazo antes señalado en el art. 10, lógicamente se procederá al desahucio por ‘expiración de término’, procedimiento que contempla el art. 250.1. de la Ley Enjuiciamiento Civil».

¿Qué hacer si me notifican la resolución del contrato de alquiler?

Si como inquilino desestimas la subida de precio, de Salvador recomienda «empezar a trabajar en un ‘plan B’, revisando el mercado en vista a viviendas similares a las que actualmente ocupa, ya sea para tener información sobre los precios de mercado en el momento de la negociación con su arrendador», o bien «para tener una alternativa en caso de que, finalmente, no consiga llegar a un acuerdo con su casero».

Como arrendador, ¿qué tipo de subida puedo hacer a mi arrendatario?

El mercado del alquiler es libre, se rige por la oferta y la demanda, y el propietario puede marcar el precio que él considere conveniente, acorde con la zona y condiciones del inmueble. Ahora bien, David Caraballo, de Alquiler Seguro, aconseja valorar «la estabilidad» de mantener un arrendatario que no da problemas, los costes de reformar y actualizar el inmueble, el tiempo de búsqueda de un nuevo inquilino, entre otros factores. Para Caraballo, «cada caso es único y debe haber un equilibrio entre ambos que deben sopesar».