Las cláusulas que no deben faltar en un contrato de arrendamiento

Es conveniente redactar un buen contrato de arrendamiento con las cláusulas necesarias para que tanto arrendador como arrendatario tengan todas las garantías.
Son muchos los contratiempos e imprevistos que pueden darse durante la vida útil de un contrato de alquiler, pero si están contemplados en el contrato, pueden ser de inestimable ayuda para que propietarios e inquilinos solventen la situación de una manera más rápida y sencilla. Sobre todo si no están protegidos con un alquiler seguro mediante compañías aseguradoras.
Las condiciones y cláusulas de cada contrato de arrendamiento se acuerdan por ambas partes, y deben quedar reflejadas de forma concreta; ambas partes se someten al cumplimiento de dichos pactos, siempre que no vulneren las normas imperativas u obligatorias que por ley rigen en todos los contratos suscritos, prevaleciendo estas últimas incluso aunque los términos del contrato redactado las contradigan.
En todo lo que un contrato de arrendamiento no prevea, para las partes es de aplicación la normativa de la Ley De Arrendamientos urbanos (L.A.U. 24/94 de 24 de noviembre), con las modificaciones establecidas en la ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, y supletoriamente, las normas del código civil.

Los contratos de arrendamiento de vivienda deben reflejar las siguientes cláusulas:

1.- La identificación de Arrendador y del Inquilino que suscriben el contrato de alquiler.
2.- Descripción de la vivienda: debe aparecer la dirección completa de la vivienda arrendada, e indicar, en su caso, los anejos o accesorios que se ceden por el arrendador junto con la vivienda, como en el caso de garaje o trastero.
3.- Indicar el plazo del contrato de arrendamiento: la fecha de inicio y fin del arrendamiento
A este respecto la Ley de Arrendamientos Urbanos señala que “la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”.
Habitualmente la duración que se acuerda es de un año, de hecho es la que se entiende que tiene el contrato en caso de que no se indique expresamente la duración.
La prórroga del contrato es obligatoria para el propietario y siempre voluntaria para el inquilino. La única excepción a esta regla es si el propietario comunica al inquilino una vez transcurrido el primer año de contrato que tiene necesidad de disponer de la vivienda para destinarla a vivienda para sí. En ese caso, aunque no conste esa cláusula en el contrato de arrendamiento, después de la reforma de la LAU, el propietario tiene derecho a recuperar su vivienda.
En cuanto al desistimiento del contrato por parte del inquilino, la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) del año 2013 establece que el inquilino puede dar por finalizado el contrato una vez transcurridos los seis primeros meses, siempre que se lo comunique al Arrendador con una antelación mínima de treinta días.
En este último supuesto, el Arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año que reste de cumplir -o con la parte proporcional en caso de períodos inferiores al año-, si bien debe recogerse expresamente en el contrato de arrendamiento esta cláusula de indemnización para que se pueda exigir, ya que en caso contrario, el arrendatario tendría la posibilidad de rescindir el contrato llegado el plazo mínimo de seis meses sin tener que indemnizar al arrendador por dicho motivo.
4.- Renta, se debe especificar la renta mensual a pagar por el inquilino en euros.
Es conveniente especificar de forma muy concreta los términos del cobro de la renta, especificando en qué plazo se debe abonar la cuota mensual, estableciéndose normalmente que sea antes de los cinco primeros días de cada mes; y el modo en que se realizará (bien por transferencia, por domiciliación bancaria…).
5.- Depósito de la fianza: especifica el importe que el inquilino entrega en concepto de fianza, que es el equivalente a un mes de renta.
6.- Incremento de la renta: Aunque la práctica habitual es que la renta sea incrementada año a año con el IPC, la partes pueden acordar ese incremento sin ceñirse a ningún Índice, incrementándola en una cantidad fija todos los años, como por ejemplo 50€/mes, también con el IPC más un diferencial, por ejemplo el IPC + 3%. Incluso con el IGC (Índice de Garantía de Competitividad), que tiene como positivo para las partes que no puede ser nunca negativo, si fuera negativo se aplicaría el 0%, pero tampoco puede incrementarse más de un 2%.
7.- Garantías adicionales del cumplimiento del contrato de arrendamiento: es posible que el Arrendador solicite al Arrendatario alguna garantía adicional, como por ejemplo la entrega como depósito de una cantidad (habitualmente equivalente a otro mes de renta), siendo conveniente que se especifiquen los términos y plazos para la devolución cuando finalice el contrato. Otras garantías pueden ser la entrega de aval bancario o fiador o avalista personal.
8.- Conservación de la vivienda: es conveniente indicar el estado de conservación en que se entrega la vivienda e incluso adjuntar fotos y/o el inventario detallado de los muebles o enseres de la misma.
En cuanto a las normas de conservación de la vivienda, La Ley de Arrendamientos establece que las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad corresponden al Arrendador, salvo cuando el deterioro cuya reparación se trate haya sido causado por el inquilino.
El Arrendatario debe responder tanto de los desperfectos causados como de de las pequeñas reparaciones que se causen por el uso ordinario de la vivienda, pero no del desgaste por el uso ordinario de la misma.
Como hemos visto, es muy importante conocer bien todas las estipulaciones de un contrato de arrendamiento y las cláusulas que por ley pueden introducirse, tanto para defender los intereses del propietario, como los del inquilino, para de esta forma evitar malentendidos y posibles problemas durante la duración del contrato.