Las claves de la nueva ley sobre hipotecas: comisiones, el papel de los notarios y de la banca

El Gobierno ha enviado el anteproyecto de ley de los contratos hipotecarios al Consejo de Estado. Entre las claves, destacan el nuevo papel de los notarios, que tendrán que certificar que el cliente entiende el contrato, y la banca tendrá que poner por escrito y de forma inteligible los conceptos básicos del contrato.

El Ejecutivo ha dotado de una mayor transparencia estos préstamos personales, para que el cliente reciba más información a la hora de firmar una hipoteca. Como ya adelantó Luis de Guindos, ministro de Economía, los cambios de las condiciones del préstamo serán más fáciles, al tiempo que amortizar antes de tiempo el crédito será más barato que hasta ahora. También se fijan límites a las comisiones.

De esta forma, cambiar de una hipoteca variable a una fija y viceversa al abaratar los costes de subrogación en los que se incurre al cambiar el préstamo de banco o una modificación de las condiciones de la hipoteca, lo que se conoce como novación.

De este modo el banco que concedió inicialmente el préstamo solo puede recibir una compensación por este cambio de condiciones en los tres primeros años de vida de la hipoteca y los gastos notariales, por ejemplo escritura, quedan reducidos «al mínimo», según han explicado fuentes del departamento que dirige Luis de Guindos.

Solo se podrá ejecutar el contrato si hay impago del 2% del total del préstamo. Los trabajadores de la banca se quedan sin bonus, y se prohíbe vender otro tipo de productos vinculados con la hipoteca

El interés de demora será tres veces el interés legal del dinero y se establecen nuevos plazos para que el banco pueda pedir el vencimiento anticipado de una hipoteca.

Hasta este momento, a partir del tercer mes de impago de la cuota hipotecaria el banco considera al cliente moroso y puede iniciar los trámites para embargar el inmueble, pero ahora ese umbral se eleva y el cliente entra en impago cuando en la primera mitad de la vida del préstamo deja de pagar el 2% y en la segunda mitad, el 4%.

Los empleados de la banca, por su parte, no podrán recibir bonus en caso de comercializar créditos hipotecarios, al tiempo que se prohibirá la venta de productos vinculados con las hipotecas, como seguros de hogar, antiincendios ni otros tipo de contratos.

Comisiones más elevadas en los tipos fijos que en variable

La futura ley incorporará también varias medidas para proteger al deudor hipotecario, entre ellas la posibilidad de amortización anticipada del préstamo para que se pueda hacer en cualquier momento y el banco sólo pueda recibir una compensación «limitada». Así, quien tenga una hipoteca con un tipo de interés variable podrá amortizar anticipadamente pagando una comisión por la cantidad entregada del 0,5% en los tres primeros años, que bajará al 0,25% hasta el quinto año, en el que queda reducida a cero.

En las hipotecas a tipo fijo, la comisión de reembolso será del 3% en los cuatro primeros años y del 4% a partir de entonces, e igualmente la comisión se aplica sobre el capital que se amortice y no sobre el total de la hipoteca pendiente de pago.

Además, la norma, que incorporará con retraso una directiva europea sobre la materia, ofrecerá a quien tenga hipotecas en otra divisa, como los afectados por préstamos en yenes o en francos suizos, cambiarla a la moneda del país en el que reside o en la que obtiene sus ingresos.

También se busca que no se repitan episodios como los de las cláusulas suelo y se obliga a los bancos a entregar en un primer momento al cliente una ficha con los datos básicos del préstamo en la que se advierta claramente de las condiciones -y si se exige la contratación de un producto que esté justificada que es porque beneficia al cliente-, al tiempo que se desglosa quién asume cada uno de los distintos gastos hipotecarios.

Los notarios certificarán que el cliente ha recibido toda la información

Un notario será el encargado de comprobar que el cliente ha recibido toda esta información, antes de que el mismo cliente vuelva a la notaría a firmar un préstamo que el fedatario no podrá dar por bueno si existen cláusulas declaradas abusivas por la justicia.

Y para evitar que haya controversia, como está sucediendo ahora con los vencimientos anticipados o los intereses de demora, la nueva ley eliminará que estos aspectos se negocien para que jamás se plantee la duda de si son abusivos.