El Banco de España (BdE) ha rebajado el déficit de vivienda en España a 400.000-450.000 viviendas entre 2022 y 2024, aunque en un informe de abril pasado apuntaba a que hacían falta en España 600.000 nuevas unidades hasta 2025.
Este desajuste, señala en su informe anual de 2024 publicado este martes, es significativo en las cinco provincias que concentran algo más del 50 % del déficit: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga.
El Banco de España entiende que en estas áreas se estaría movilizando desde 2022 una cuantía significativa de viviendas hacia el uso residencial, por ejemplo, segundas residencias y viviendas vacías, y convirtiendo bienes de uso terciario en residencias.
Con todo ello, recalca que en España el crecimiento de la oferta de vivienda es inferior al auge de la demanda residencial teniendo en cuenta la creación de hogares, un desequilibrio que está sosteniendo el incremento de los precios, tanto en venta como en alquiler.
Incremento del alquiler de temporada y turístico en vivienda
El Banco de España añade que en 2024 siguió el incremento de la oferta de vivienda para usos alternativos, como el alquiler de temporada, de habitaciones o el turístico, lo que podría limitar la oferta de alquiler residencial.
Subraya que el parque de viviendas en alquiler crece con fuerza, impulsado por un aumento que supera el millón de viviendas en la última década.
En 2023 (último dato disponible), el ‘stock’ de viviendas residenciales en alquiler aumentó en más de 90.000 viviendas, la cifra más alta desde 2019, pero por debajo de las 130.000 unidades anuales del período 2014-2019.
Asimismo, agrega que la disponibilidad actual de viviendas no destinadas al uso residencial en el conjunto de España supondría una cuantía equivalente al 39 % del número de hogares, siendo en Barcelona del 13,2 % y en Madrid del 14,3 %.
Capacidad máxima del parque de vivienda
La capacidad máxima del parque de vivienda actual permitiría absorber unos 310.000 hogares en Barcelona y unos 390.000 en Madrid si se movilizaran todas las segundas residencias, las viviendas con usos alternativos (turístico y temporada) y, en menor medida, las vacías.
Cuando se tienen en cuenta las viviendas turísticas y las que poseen los no residentes, la capacidad de vivienda residencial se reduce más de un 50 % en Baleares y en Canarias, un 40 % en Málaga y un 35 % en Alicante.
Se calcula que en el último año se han incorporado 50.000 nuevos pisos turísticos al mercado y que la compra de vivienda por parte de no residentes supone el 8,4 %.
Por otro lado, indica que un 75 % de los hogares en alquiler no disponen de ahorro suficiente para cubrir los gastos iniciales para adquirir una vivienda y su cuota hipotecaria superaría el 35 % de la renta neta del hogar, con más incidencia en las grandes áreas urbanas de Barcelona o Madrid.
No detecta señales de alerta en el mercado hipotecario
En las grandes áreas urbanas los esfuerzos se sitúan entre el 25 % y el 30 % de la renta bruta. No obstante, la entidad no detecta señales de alerta relacionadas con la situación del mercado hipotecario, ni en los estándares crediticios asociados con las garantías de los préstamos, que se sitúan en niveles exigentes.
En cuanto a los precios de la vivienda, señala que en términos reales la subida fue del 8,7 % en el último trimestre de 2024 y del 39,8 % desde el mínimo registrado tras el pinchazo de la burbuja. En el alquiler, los datos indican un aumento acumulado del metro cuadrado del 12,5 % desde los mínimos.
