El Tribunal Supremo ha rechazado que la Agencia Tributaria pueda tasar un inmueble atendiendo sólo al catastro, imágenes de Google Maps o fotografías aéreas, y establece que es preciso visitarlo y examinarlo también por dentro, lo que implica una visita física del perito.
En una sentencia a la que ha tenido acceso EFE, la sala de lo contencioso estima un recurso presentado contra un fallo de julio de 2024 del Tribunal superior de Justicia de Extremadura, que anula.
Lo que ha aclarado el Supremo, en relación con el trabajo de los peritos de la Agencia Tributaria, es si la exigencia de visita al inmueble por parte del perito impone que se visite tanto el exterior como el interior de inmueble, o, por el contrario, es suficiente con la mera contemplación del exterior de éste o la toma de fotografías.
El caso es el de un inmueble cuya tasación fue revisada por Hacienda y en la que el perito aseguró que pudo examinar las características del bien inmueble al acceder, a través de la sede electrónica del Catastro, a las ortofotografías aéreas del Instituto Geográfico Nacional, del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea y de Google Maps España.
En su informe, el técnico aportó el plano de cartografía catastral, la ortofotografía catastral y la fotografía de Google Maps España, con lo que «se hizo innecesaria la visita personal al inmueble».
El Supremo entiende que la valoración de un inmueble debe individualizarse
El Supremo rechaza este sistema y entiende que la valoración de un inmueble debe individualizarse y, como regla general, requiere que el perito realice una inspección personal, directa y presencial, tanto del exterior como del interior del inmueble.
Esta visita permite comprobar circunstancias relevantes para determinar su valor real, entre ellas la superficie y distribución; el estado de conservación y de construcción; la calidad de los materiales, las características concretas del inmueble y la existencia de servidumbres visibles u otras circunstancias relevantes.
La finalidad es garantizar que la valoración se ajuste a las características efectivas del bien y esté suficientemente motivada, explica la sentencia.
Los magistrados admiten que, en circunstancias muy concretas, pueda prescindirse de la inspección presencial, pero Hacienda debe justificar expresamente en el propio informe pericial por qué resulta innecesaria la visita y la justificación debe individualizarse, racional y suficiente, apoyada en datos objetivos, contrastados y debidamente documentados en el expediente.
Por ello, no basta con mencionar de forma genérica fuentes de información fiable y debe explicarse por qué permiten conocer las características relevantes del inmueble concreto que se está valorando.
La Sala reitera que los datos catastrales y las fotografías no son suficientes por sí solos, ya que pueden aportar información útil, pero no garantizan necesariamente una valoración individualizada y, sobre todo, no permiten conocer de forma suficiente el estado interior de una vivienda.
Es Hacienda, añade la Sala, la que debe fundamentar adecuadamente el valor que utiliza para liquidar el impuesto y no corresponde al contribuyente aportar una tasación alternativa para paliar las deficiencias del informe de Hacienda.