Sara Anguera. En un momento en el que el precio de la vivienda en España ha alcanzado máximos históricos, muchos propietarios que deciden comprar o vender un inmueble se enfrentan a una realidad poco visible pero contundente: Hacienda es uno de los grandes beneficiarios de estas operaciones. A través de una compleja red de impuestos y tasas, tanto el comprador como el vendedor deben asumir cargas fiscales que, en muchos casos, suponen miles de euros. Esta fiscalidad no solo encarece la operación inmobiliaria, sino que convierte al Estado en un actor principal de este lucrativo mercado.
Cuando una persona compra una vivienda, no solo abona el precio pactado con el vendedor. Al coste se le suman impuestos y gastos notariales, registrales y de gestoría. Si se trata de una vivienda nueva, el comprador debe abonar el IVA (10% del precio); si es de segunda mano, se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía entre el 6% y el 10%, según la comunidad autónoma. Cuanto más cara es la vivienda, más dinero recauda la Administración.
Este sistema implica que, cuanto más sube el precio de la vivienda, mayores son los ingresos para Hacienda. Es decir, el encarecimiento de la vivienda beneficia directamente a las arcas públicas a través de impuestos proporcionales al precio de compra. Y esto no se limita al momento de la adquisición.
Vender una vivienda también paga: el IRPF y la plusvalía municipal
Para el vendedor, el proceso no es menos costoso. Existen varios impuestos asociados a la venta de una vivienda, siendo el más importante el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), al que se suma la plusvalía municipal y, en ocasiones, el IBI.
¿Cuánto se lleva Hacienda por la venta de un piso?
Los gastos por vender un inmueble se dividen en varias partidas técnicas y administrativas (certificado energético, notaría, registro, inmobiliaria, gestoría…), pero el mayor coste suele derivarse de la fiscalidad.
1. IRPF por ganancia patrimonial
El IRPF grava la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión.
Por ejemplo, para entender cuanto de este impuesto se tendría que pagar, veamos el caso de una compra de una vivienda con el precio de 150.000 euros.
En este caso, el comprador tendría que pagar alrededor de 9.000 euros en el ITP, además de pagar los gastos de la notaría y del registro de la vivienda. Aunque este precio suele variar dependiendo del gestor, suele rondar los 1.000 euros, por lo que hace que el precio final de la compra de la vivienda sea 160.000 euros, es decir, 10.000 euros más que el precio original
En cuanto a lo que ganaría la persona que venda la vivienda, pongamos de ejemplo que el vendedor establece el precio en 200.000 euros. En este caso, se tendría que restar el precio de la plusvalía municipal, que suele estar alrededor de 1.400 euros, la cancelación de la hipoteca, que ronda los 600 euros, y la comusión que suelen cobrar las inmobiliarias. Este valor también suele vender dependiendo de la inmobiliaria que se contrate, pero generalmente suele ser de 10.000 euros.
En definitiva, esto resulta en que el total de la transmisión sea 188.000 euros, lo que resulta en una ganancia patrimonial de 28.000 euros.
Además, esta ganancia tributa en la base del ahorro:
- 19% hasta 6.000 € → 1.140 €
- 21% de 6.001 € a 50.000 € (22.000 €) → 4.620 €
- Total IRPF: 5.760 €
2. Plusvalía municipal
Este impuesto municipal grava el incremento del valor del suelo durante el periodo en que el inmueble ha sido propiedad del vendedor. Se calcula en base al valor catastral y al número de años transcurridos desde la adquisición. Aunque su nombre lleva la palabra “municipal”, en la práctica representa otro coste importante al cerrar una operación de compraventa. Su pago debe realizarse en un plazo máximo de 30 días hábiles tras la venta.
3. Impuesto sobre Bienes Inmuebles
El IBI se paga anualmente, y corresponde a quien sea el propietario del inmueble el 1 de enero del ejercicio fiscal. Sin embargo, es frecuente que en la venta se reparta este importe entre comprador y vendedor.
¿Se puede evitar pagar impuestos al vender una vivienda?
Existen algunas exenciones que permiten reducir o evitar el pago de IRPF:
- Reinversión en vivienda habitual: si el dinero obtenido se destina a comprar otra vivienda habitual.
- Mayores de 65 años: exención total si venden su vivienda habitual.
- Dación en pago o ejecución hipotecaria: la entrega de la vivienda para cancelar una deuda también está exenta.
Hacienda y el auge de la vivienda: beneficiario silencioso
El ascenso del precio de la vivienda no solo afecta a compradores e inquilinos: también alimenta un círculo fiscal que beneficia directamente a las Administraciones públicas. Las subidas de precio elevan el ITP, el IRPF por ganancia patrimonial y la plusvalía municipal, aumentando automáticamente la recaudación sin necesidad de subir tipos impositivos. De hecho, en un entorno inflacionario o de recuperación económica, el Estado multiplica sus ingresos sin aprobar ni una sola subida de impuestos.
En resumen, cada compra y venta de una casa es un negocio redondo para Hacienda, que se lleva una parte significativa del pastel sin asumir riesgo alguno. Mientras ciudadanos y familias asumen deudas o se ven forzados a vender, el Estado cobra su parte, tanto si ganas como si pierdes.
