La Logística Last-Mile Nada más Hace que Empezar

Se trata de la logística del último kilómetro. Con los problemas sanitarios, el ecommerce está creciendo y los operadores de la cadena logística necesitan cada vez más un espacio cerca del centro urbano para el ecommerce. Philippe Chevassus lleva desde OPEA Partners más de 3 años buscando activamente activos industriales convertibles en logística de última milla y los venden a fondos internacionales.

¿Qué representa la logística Last-mile?  ¿Cómo ha evolucionado estos meses de pandemia?

La logística del “último kilómetro” (Last-mile logistics) está creciendo al mismo ritmo que el ecommerce. A diferencia que el espacio online para el ecommerce no tiene límite, y el espacio físico para la mercancía que se entrega lo tiene.  Allí está la problemática.

Durante la 1era ola, muchos almacenes se han quedado cortos en cuestión de entrega a domicilio porque jamás han dado la importancia al Último kilómetro y sus espacios dedicados de entrega. Y han estado totalmente desbordados en abril.

La logística Last-mile es la capacidad para muchas marcas en entregar sus productos a sus clientes, es decir, es cada vez más clave en tiempos de pandemias.  Incluso sin pandemia.

La población urbana ha crecido un 36% estos últimos 10 años. El centro urbano será cada mes menos accesible y el consumidor quiere que se le entregue dónde está para ahorrar tiempo y gastos de desplazamientos.

Los fundos lo han entendido desde hace varios años. Y están buscando espacios cerca de grandes núcleos urbanos para la mercancía y su reparto.  Como casi no hay más naves logísticas disponibles, nosotros detectamos naves, fábrica, terreno o cualquier activo que se puede convertir para esta actividad.

¿Qué tipo de espacio os piden?  ¿Cómo se encuentra?

Lógicamente nos piden espacio grandes.  Generalmente entre 20.000 m2 y 150.000 m2 para un terreno y 10.000 m2 construidos para un almacén o un edificio.  Ahora por ejemplo tenemos en cartera un portfolio de 60.000 m2 de naves industriales para vender en el sur de Madrid.

Existen 2 tipos de inversores. Los que buscan una nave logística con inquilino fiable y contrato a medio largo plazo- tenemos en Zaragoza una petición fuerte actualmente de este tipo de producto.

Por otro lado, los fondos que buscan terrenos libres de inquilino o naves industriales para reconvertir. Se puede tratar de naves antiguas que no tienen actividades de logística aún. O antiguas fábricas. Lo importante, es que tenga espacio grande, acceso para camiones y cercanía a menos de 30 mm del centro de la ciudad. Y que sea offmarket o que tengamos la exclusividad.  Sino, se quema el producto.

¿Cómo los encontraras?

Cultivamos una red de networking desde hace 10 años que se llama WOMMs con más de 1000 top executives repartidos por toda España, eso nos permite obtener activos offmarket. A partir de allí el boca a boca hace su trabajo. Lo demás es nuestra receta en OPEA. IO

¿No crees que los espacios disponibles pueden llegar a saturación rápidamente?

Si, puede ser, pero al parecer, las autoridades son menos arrogantes y aceptan facilitar la conversión de licencias. Y más con la crisis que viene.  Hemos visto muchas operaciones de adquisición de logística en España este año.  también la logística es lo que más rentabilidad da dentro del real estate.  Hablamos de un 6-8% anual. Es la que más empleo va a crear también estos años. Se invirtió en el 1er trimestre más de 520 millones en naves logísticas.

Muchos fondos grandes están creando un spin off dedicada al Last-mile.  Hablamos de spin off con capacidades de inversión de más de 800 millones para la logística last-mile en Europa.  Hasta 3.000 millones para algunos fondos. Grandes operaciones se están llevando a cabo estos meses.

También estamos proponiendo activos más atípicos en centro ciudad como este edificio del centro de Valencia de 10.000 m2 o este terreno industrial. Los operadores de Last-mile son capaces de utilizar un edificio verticalmente como lo han hecho para los parking automatizados. En Holanda por ejemplo cada vez más se ve centro logisticos last-mile verticales. Es interesante porque requiere poca superficie de suelo y permiten acercarse al centro.

Por ejemplo un buena iniciativa ha sido lo del ayuntamiento de Madrid de transformar el parking exterior de Atocha en last-mile logistics. Otra anécdota, hace poco, hemos propuesto a un equipo de fútbol vender su terreno a un fundo para colocar un centro logístico.  Además, con la venta, ellos hacen otros campos más allá en las afueras a menor coste y con menor polución. Un terreno de football es perfecto: es plano, urbanizado, y muy accesible.

¿Las tendencias futuras del Last-mile?

En lo que es la parte Real Estate, tendremos sorpresas. Al mismo tiempo que el retail físico, quiero decir las tiendas, están bajando, estará subiendo los pequeños centros logísticos. Poco a poco, el logístico Last-mile entrará en la tienda o grandes almacenes del centro. Su valor aumentará porque esta actividad condiciona directamente la capacidad de facturación. Eso significa que seguramente, el valor del m2 del Last-mile superará las de las oficinas en un futuro cercano en algunas partes de la ciudad.

Un activo inmobiliario vale por su capacidad en generar dinero, y es el caso también de la logística de última milla.