La tormenta perfecta en el sector de la construcción inmobiliaria en Alemania

Se avecina una tormenta en el sector de la construcción inmobiliaria en Alemania, que afectará a todos los actores del mercado, desde los constructores a promotores pasando por los fondos de inversión, después de muchos años de expansión, debido a la subida de los tipos de interés y el aumento de los costes de materiales y de la energía.

Entre enero y marzo el número de empresas que se declararon insolventes se duplicó respecto al año anterior.

Desde hace meses numerosas promotoras inmobiliarias se han declarado insolventes en Alemania como Project Immobilien de Nuremberg, que tiene acumulados 1.400 millones de euros de 30.000 inversores y gestiona 120 proyectos por un volumen de 3.200 millones de euros en construcción o previstos de construir, 20 fondos de inversión y otros vehículos de inversión.

En noviembre del año pasado lo hizo Fakt, que tiene créditos por 285 millones de euros.

La inmobiliaria Adler también atraviesa una crisis y al igual que Vonovia, LEG Immobilien y TAG Immobilien ha caído mucho en bolsa.

Promotores y empresas de capital riesgo inmobiliarias están endeudas a niveles insostenibles

Están endeudadas y para reducir sus deudas quieren vender muchos inmuebles, cuyo valor es ahora más bajo.

El Bundesbank, el banco central de Alemania, prevé en su boletín de agosto que los precios de la vivienda caerán despacio y considera que se puede producir una corrección abrupta en el componente especulativo de la sobrevaloración de los precios.

Los precios de la vivienda en Alemania estaban sobrevalorados a mediados de 2022 entre un 20 y un 30 %, según el Bundesbank.

El banco DZ Bank prevé que en 2023 los precios de la vivienda bajarán en Alemania entre un 4 y un 6 %. 

El Banco Central Europeo (BCE) comenzó a subir los tipos de interés en julio del año pasado, cuando estaban en el 0 %.

Desde entonces los ha incrementado en nueve ocasiones, hasta el 4,25 % para frenar la elevada inflación en la zona del euro.

De este modo se encarecen los costes de financiación para los nuevos proyectos de construcción inmobiliaria y la refinanciación de inmuebles que ya existen.

A su vez, la inflación ha disparado los costes de la construcción inmobiliaria.

Caen los pedidos a mínimos históricos

Por ello los pedidos al sector de la construcción residencial cayeron en Alemania en julio a nuevos mínimos.

Un 40,3 % de empresas de la construcción consultadas por el Instituto de Investigación Económica alemán Ifo dijo en julio tener una escasez de pedidos, frente al 34,5 % en junio y un 10,8 % un año antes.

«El desplome en la construcción residencial en Alemania continúa», considera el director de encuestas del Ifo, Klaus Wohlrabe

No obstante, Wohlrabe dijo a EFE que, de momento, no hay señales de que explote la burbuja inmobiliaria en Alemania.

«En estos momentos hay poca construcción nueva, pero eso sólo no lleva a que explote una burbuja», según Wohlrabe.

«Se avecina una tormenta. Después de muchos años de expansión, ahora los tipos de interés más elevados y el drástico aumento de los costes de construcción asfixian los nuevos negocios», dijo Wohlrabe.

Desde la primavera de 2022, se han producido un sorprendente número de cancelaciones en la construcción residencia.

Cancelación de proyectos de construcción inmobiliaria en España

Un 18,9 % de las empresas consultadas por el Ifo se quejó recientemente de cancelaciones de proyectos, algo menos que el mes anterior pero muy por encima de la media a largo plazo del 3,1 %.

«Las compañías de la construcción residencial están bajo una presión tremenda. No sólo se cancelan pedidos existentes todo el tiempo, sino que cada vez hay menos nuevos pedidos», dijo Wohlrabe.

Muchas empresas tienen pedidos que acumularon cuando los tiempos eran mejores, pero la situación amenaza a muchas empresas, según el Ifo.

Un 10,5 % de las empresas de la construcción consultadas por el Ifo en julio dijo que tenía dificultades financieras, el doble que hace un año.

«Dadas las nuevas condiciones, muchos proyectos ya no son rentables para los inversores y cada vez es más difícil asegurarse financiación para la construcción privada también», añadió Wohlrabe.

La mayor parte de las empresas consultadas por el Ifo prevé que la situación se deteriore más los próximos meses.