La Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (ASVAL) advierte de que el nuevo Real Decreto-ley en materia de vivienda insiste en una política que penaliza a quienes aportan vivienda al mercado y vuelve a trasladar a los propietarios responsabilidades que corresponden a las administraciones públicas. Para la Asociación, el texto no ataca el problema de fondo —la falta de vivienda— y corre el riesgo de agravarlo al añadir nuevas restricciones, obligaciones e incertidumbre regulatoria.
“No se puede ampliar la oferta castigando a quienes ponen vivienda en el mercado. Cada nueva intervención que hace más difícil alquilar, invertir o recuperar una vivienda empuja a más propietarios a retirarse y frena la creación de nueva oferta. Sin seguridad jurídica no hay confianza, sin confianza no hay inversión y sin inversión no hay construcción de vivienda en alquiler”, señala ASVAL.
El propio real decreto-ley reconoce un déficit residencial de 750.000 viviendas en España. Sin embargo, frente a esa escasez, vuelve a apostar por limitar precios, extender contratos, restringir determinadas adquisiciones y aumentar la intervención sobre el alquiler temporal y por habitaciones. Para ASVAL, es una contradicción pretender solucionar una crisis de oferta haciendo cada vez menos atractivo poner una vivienda en alquiler.
Se penaliza al gran tenedor por serlo, no por especular
Uno de los cambios más preocupantes es la ampliación de la limitación a la adquisición de vivienda. Hasta el 31 de diciembre de 2030 (antes, 2028), el nuevo real decreto-ley limita determinadas adquisiciones, y somete expresamente a esta medida a las personas jurídicas que sean propietarias de más de 10 viviendas (o 5 en zona tensionada).
ASVAL considera especialmente grave que la norma utilice el número de viviendas como criterio autónomo para imponer restricciones. Esto permite que una empresa cuya actividad sea precisamente mantener viviendas en alquiler estable y de largo plazo quede sometida a la medida por el mero hecho de superar el umbral legal, sin que exista necesariamente una conducta especulativa.
“Equiparar gran tenedor con especulador es una simplificación ideológica que perjudica directamente a la oferta. Si España necesita cientos de miles de viviendas, expulsar o limitar a quienes tienen capacidad para invertir en ellas es exactamente el camino contrario al que deberíamos recorrer”, afirma la Asociación.
El real decreto-ley mantiene como referencia general la titularidad de más de diez inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 metros cuadrados de superficie construida residencial, excluidos garajes y trasteros, y permite particularizar el umbral hasta cinco o más inmuebles en zonas tensionadas. Además, exige acreditar registralmente la condición de gran tenedor.
También alcanza a pymes y a sociedades familiares
La llamada medida contra los fondos no distingue por tamaño: alcanza a cualquier pyme o sociedad familiar que supere el umbral de un determinado número de viviendas, que en zonas tensionadas puede bajar a cinco o más viviendas, y donde cada unidad de un edificio cuenta como inmueble independiente, aunque no haya división horizontal. Una empresa familiar que compra para alquilar queda equiparada a quien debería ser el verdadero destinatario de la norma. Y el mismo umbral se aplica a las personas físicas en prórrogas, topes de renta, desahucios y fiscalidad: en las zonas tensionadas, cualquier propietario con cinco o más viviendas puede ser tratado como un especulador.
¿Quiere usted vender? Habrá que ver qué le parece a su inquilino
El nuevo Real Decreto refuerza el derecho de adquisición preferente del inquilino hasta hacerlo irrenunciable. Esto significa que un propietario que quiera vender la vivienda alquilada a su hijo, a su pareja o a cualquier otro familiar no podrá hacerlo libremente sin dar antes al inquilino la posibilidad de comprarla por el mismo precio y en las mismas condiciones. Salvo determinados supuestos —como el copropietario o quien tenga un derecho inscrito preferente—, el inquilino se sitúa por delante incluso de la propia familia del propietario.
El propietario deberá comunicar previamente el precio y las condiciones de la venta y, si el inquilino ejerce su derecho, podrá quedarse con la vivienda en esos mismos términos. El Registro, además, no podrá inscribir la transmisión sin acreditar que se han realizado las notificaciones exigidas.
“El Gobierno llega al extremo de decirle a un pequeño propietario que, si quiere vender su vivienda a su hijo o a su pareja, antes tiene que ofrecérsela a su inquilino. Es una nueva injerencia en el derecho de propiedad que demuestra hasta dónde llega este Real Decreto: el propietario deja de poder decidir libremente incluso a quién vende su propia vivienda”, denuncia ASVAL.
Si la Administración incumple, el propietario sigue sin recuperar su vivienda ASVAL alerta también de la enervación extraordinaria que el real decreto-ley introduce con carácter estructural en determinados procedimientos de desahucio por impago cuando el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.
La Administración competente dispone de un máximo de dos meses para proporcionar una alternativa habitacional o, en su defecto, pagar al propietario o consignar judicialmente las cantidades reclamadas, las devengadas hasta ese momento y las costas procesales. Durante ese plazo quedan suspendidos el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento.
Pero si transcurren los dos meses y la Administración no ha proporcionado una alternativa habitacional ni ha efectuado el pago íntegro, el propietario tampoco recupera la vivienda. La Administración se subroga automáticamente en la posición deudora del arrendatario, no procede el lanzamiento y el contrato continúa vigente hasta su expiración mientras persista la vulnerabilidad.
Para ASVAL, esta previsión consagra un principio profundamente equivocado: las consecuencias del incumplimiento de la Administración recaen nuevamente sobre el propietario. “La vulnerabilidad debe ser atendida y financiada por los poderes públicos. Lo que no es aceptable es que, si la Administración no cumple con su obligación de ofrecer una solución habitacional, sea el propietario quien continúe privado de la posibilidad de recuperar su vivienda”, señala la Asociación.
El propietario puede haber obtenido tutela judicial y, aun así, no recuperar el inmueble por una responsabilidad que corresponde al Estado. Y cuando el decreto sí prevé compensación, la limita como máximo a la renta dejada de percibir, los suministros impagados y las costas, y excluye expresamente el lucro cesante hipotético y los daños morales. No cubre, por tanto, la reparación íntegra del daño conforme a las reglas generales de responsabilidad civil. Además, depende de que la comunidad autónoma pague. Solo quien tiene dos viviendas o menos queda protegido frente a la suspensión de desahucios; el resto de pequeños propietarios no.
Más controles sobre contratos y rentas
El real decreto-ley añade además nuevas restricciones sobre el funcionamiento del mercado. Establece una prórroga extraordinaria, a solicitud del inquilino, de hasta dos años adicionales para determinados contratos de vivienda habitual y limita las actualizaciones anuales de renta hasta el 31 de diciembre de 2027. Si la renta supera el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de referencia, no podrá incrementarse; en los demás casos, a falta de acuerdo, la actualización no podrá superar el 2 %.
Esta prórroga forzosa se impone a cualquier arrendador, sea cual sea su patrimonio. Las únicas salidas son necesitar la vivienda para sí o sus familiares, o rebajar la renta al menos un 5 % en un nuevo contrato, y el Estado no compensa nada. Mientras tanto, los gastos del propietario (IBI, comunidad, mantenimiento) no se congelan.
Más cargas en cada contrato. El inquilino podrá hacer reparaciones y descontarlas de la renta si el propietario no responde en quince días. Se prohíbe exigir seguros de impago, se limita la garantía adicional a dos mensualidades y se vetan los gastos de gestión y la repercusión de tributos. En zonas tensionadas, la prórroga extraordinaria llega a tres años.
Se desmantela el incentivo fiscal que ha animado durante más de dos décadas a los pequeños propietarios a poner su vivienda en alquiler
La reducción general del IRPF por alquiler de vivienda se sustituye por una escala que penaliza a quien decida adaptar la renta al precio de mercado: en los nuevos contratos de una vivienda ya alquilada, cuanto más suba la renta respecto de la anterior, menos se reduce el rendimiento, del 40 % al 15 %. El mensaje es claro: quien se atreva a cobrar el precio de mercado pagará más impuestos. A ello se suma el recargo de IBI de hasta el 50 % por vivienda desocupada, que sube hasta el 100 % para titulares de cuatro o más inmuebles y se agrava en hasta 50 puntos para quien tenga dos o más viviendas desocupadas en el mismo municipio. El ahorro fiscal se vende como incentivo, pero funciona como un control de rentas.
