El nuevo Informe Suelos 2026 de Atlas Real Estate Analytics revela que menos del 0,5% del suelo residencial
en gestión es hoy finalista y que los principales cuellos de botella ya no son solo urbanísticos, sino también
relativos a la infraestructura.
Datos importantes:
● España cerró 2025 con un déficit estructural cercano a 680.000 viviendas, tras una década de
producción insuficiente frente al crecimiento demográfico.
● Entre 2026 y 2037 se crearán 3,2 millones de nuevos hogares, lo que exige un ritmo de promoción
superior a 230.000 viviendas anuales para absorber tanto la nueva demanda como el déficit acumulado.
● Aunque el planeamiento urbanístico agregado en España recoge suelo con capacidad teórica para casi
siete millones de viviendas, menos del 0,5% se encuentra actualmente en fase finalista y en edificación.
● Las provincias de Madrid, Barcelona y Baleares presentan una insuficiencia estructural de suelo, incluso
bajo escenarios optimistas de movilización.
● Más del 74% del suelo residencial disponible para urbanizar sigue sin urbanizarse, con plazos de
maduración que superan habitualmente las dos décadas.
● Los principales cuellos de botella ya no son solo administrativos: solo el 13% de las viviendas
potenciales cuenta con buen acceso a la red eléctrica y apenas el 20% dispone de conexiones
adecuadas a infraestructuras de transporte.
– Atlas Real Estate Analytics, consultora especializada en inteligencia de datos
inmobiliarios, publica su nuevo informe “Informe Suelos 2026: Situación y potencial de las bolsas de
suelo residencial en España”, un estudio que analiza de forma integral la relación entre el déficit
estructural de vivienda, la disponibilidad real de suelo residencial y su viabilidad efectiva de desarrollo a
medio y largo plazo.
El informe constata que España cerró 2025 con un déficit estructural cercano a las 680.000
viviendas, resultado de una década de producción insuficiente frente a una demanda demográfica en
fuerte crecimiento. Entre 2021 y 2025 se crearon 1,2 millones de nuevos hogares, y las proyecciones
oficiales apuntan a 3,2 millones adicionales hasta 2037, lo que obligaría a sostener un ritmo de
promoción superior a 230.000 viviendas anuales para absorber tanto la nueva demanda como el déficit
acumulado.
Mucho suelo en gestión “sobre el papel”, pero en plazos demasiado dilatados
Uno de los principales hallazgos del informe reside en el análisis del suelo residencial disponible. Aunque
los instrumentos de planeamiento recogen una capacidad teórica cercana a siete millones de
viviendas, la realidad operativa es muy distinta: menos del 0,5% de ese potencial se encuentra
actualmente en fase finalista y en edificación, mientras que más del 74% corresponde a suelo aún sin
urbanizar, con plazos de desarrollo que superan habitualmente las dos décadas.
A esta limitada madurez urbanística se suman restricciones técnicas de creciente relevancia. El
análisis de Atlas muestra que el 87% de las viviendas potenciales en los suelos en gestión cuentan
con un acceso inadecuado a la red eléctrica, y apenas el 20% dispone de conexiones suficientes a
infraestructuras de transporte de alta capacidad, lo que compromete seriamente la viabilidad de gran
parte del suelo identificado en los planes urbanísticos.
