La demanda de vivienda en España avanza a un ritmo que la oferta no alcanza. Así lo confirma el informe sectorial de Gibobs.com, startup fintech especializada en conseguir la mejor hipoteca del mercado de forma gratuita, según el cual entre enero y junio de 2026 se formaron 112.801 hogares nuevos. En 2025, último ejercicio completo, se terminaron 91.896 viviendas, frente a las 280.000 que el Banco de España estima necesarias cada año. Es decir, las viviendas terminadas cubren alrededor de un tercio de la demanda anual.
Esa distancia no es puntual, ya que, sumados los últimos cinco años, el déficit acumulado desde 2021 ronda las 750.000 viviendas. Cada año que la construcción queda por debajo de la demanda, el desfase anterior se arrastra al siguiente y se hace más difícil de cerrar.
La demanda de vivienda se apoya en tres factores. El primero es el mercado laboral, con una tasa de paro del 9,87% en el segundo trimestre de 2026. El segundo es la financiación, ya que el esfuerzo hipotecario fue del 36,1% en el primer trimestre, algo más de un tercio de los ingresos. El tercero es el comprador extranjero, que realiza cerca de 1 de cada 6 compras y alcanza casi la mitad de las operaciones en Alicante y más de un tercio en Málaga. Con esta demanda y una oferta que no crece al mismo ritmo, el precio registrado de la vivienda llegó a 2.487 €/m², un 9,2% más que hace un año.
“Cuando solo llega al mercado una de cada tres viviendas que se necesitan, los compradores compiten por las que hay disponibles y esa competencia se traslada al precio”, explica Jorge González-Iglesias Baeza, CEO y cofundador de Gibobs.com.
Una oferta que no responde a corto plazo
Construir más vivienda lleva tiempo. El proceso exige comprar suelo, obtener la licencia, construir y entregar, y cada fase añade plazos y costes. El suelo urbano cuesta 207,8 €/m², el nivel más alto desde 2011 y un 15,3% más que un año antes. A esto se suman las licencias, que tardan 18 meses en Valencia y en el área metropolitana de Madrid, como mínimo, y 6 meses en los municipios de menos de 50.000 habitantes, siendo muy optimistas. Mientras tanto, en los mercados prime, las zonas de mayor demanda, la vivienda nueva se vende en un plazo de 3 a 6 meses y el stock está en mínimos.
“El suelo está en máximos, las licencias necesitan, como mínimo, entre seis y dieciocho meses, y a veces un plazo mayor, y la obra nueva se vende en pocos meses. En estas condiciones, el equilibrio entre hogares y viviendas se ajusta por precio. Mientras las viviendas terminadas no se acerquen al número de hogares que se forman, la presión sobre los precios seguirá presente”, analiza González-Iglesias Baeza.
El papel de la financiación alternativa en la oferta de vivienda
Por otro lado, a la lentitud de las licencias se suma el tiempo que los proyectos tardan en convertirse en viviendas terminadas. Según los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y del Ministerio de Transportes, en 2025 se visaron 139.016 viviendas y se iniciaron 137.330, una actividad que no se tradujo en el mismo número de viviendas entregadas.
A esa brecha entre lo que se empieza y lo que se entrega se añade una financiación bancaria que no acompaña. En concreto, el crédito promotor creció solo un 1,3% en 2025, según el Banco de España, un ritmo por debajo de las necesidades del sector. Además, la situación se complica más si se tiene en cuenta cómo funciona ese crédito ya que para acceder a él, el promotor debe haber vendido sobre plano entre el 40% y el 80% de las viviendas. Incluso cumpliendo ese requisito, la banca financia solo entre el 55% y el 65% del coste de la promoción, por lo que el resto debe salir del capital propio, y los primeros fondos pueden tardar entre tres y seis meses en llegar.
Bajo este contexto, la financiación alternativa se posiciona como una opción real frente a la banca gracias al tiempo que permite ahorrar a los promotores.
Según las cotizaciones analizadas por Gibobs en 2026, el tipo nominal del préstamo promotor alternativo se sitúa entre el 9,5% y el 13,25%, con comisiones de apertura de entre el 2% y el 7,5%. En términos de coste all-in anualizado, un préstamo promotor no bancario oscila entre el 11,5% y el 15,1%. A cambio, esta financiación permite iniciar la obra sin esperar a la preventa y reducir la aportación de fondos propios hasta el 15% del coste. Además, permite disponer de los fondos en un plazo de entre dos y ocho semanas.
“La financiación alternativa tiene un coste financiero superior al de la banca, pero el promotor lo asume a cambio de empezar antes y de poder encadenar más promociones con el mismo capital. Cuando se tienen varias operaciones en cartera, ese tiempo ganado compensa la diferencia de coste«, sentencia el CEO de Gibobs.com.
