La inversión inmobiliaria en España mantendrá, en 2025, la senda de
crecimiento iniciada el año pasado (en que se registró un avance del 20%) y alcanzará cifras por encima
del promedio de la inversión en el periodo 2015 – 2019.
El informe Real Estate Market Outlook 2025 de
CBRE refleja una previsión de crecimiento de la inversión para este año cercana al 15%, lo que situaría
el volumen total en el entorno de los 16.000 millones (frente a los 14.000 millones de 2024). Esta
previsión podría, incluso, verse incrementada si aumenta el cierre de operaciones corporativas,
siguiendo la tendencia observada en los últimos meses
El retorno del capital internacional, la reducción de los costes de financiación y el atractivo de la divisa
europea frente al dólar serán los principales factores dinamizadores de la inversión, de la mano de un
mercado de ocupación que seguirá siendo robusto para todos los sectores. No obstante, la incertidumbre
en el plano geopolítico y los interrogantes acerca de las implicaciones de la agenda económica
estadounidense mantendrán cierta cautela entre los inversores, especialmente durante los primeros meses
del año, a la espera de una reducción de la volatilidad en los mercados financieros.
Paloma Relinque, Head de Capital Markets en España de CBRE, explica: «Esperamos unos
próximos meses con mayor actividad debido a la reducción de los costes de financiación, lo que a la
larga comprimirá las rentabilidades prime e incentivará la inversión. Existe un capital significativo al
margen, la mayoría del cual estaría destinado a estrategias value-add y oportunistas. En cualquier
caso, el principal riesgo continúa siendo la incertidumbre. Actualmente con el impacto de la
administración de Trump en la política económica mundial, la geopolítica y los tipos de interés. Entre
los retos del sector para este año se encuentran la falta de oferta y la capacidad de generarla,
especialmente en los segmentos de living, así como la necesidad de capital para la transformación de
activos. Se espera la vuelta del capital core hacia mediados de 2025”.
Punto de inflexión en las prime yields
Desde los mínimos alcanzados en diciembre de 2021, las rentabilidades prime de los principales sectores
inmobiliarios han registrado, en los últimos tres años, una notable corrección al alza, especialmente en 2022.
En 2024, no obstante, ya se observaron los primeros signos de estabilización en la mayoría de las
tipologías de activos alcanzando sus tipos máximos. De cara a 2025, en un contexto de contención de
tipos, CBRE espera que esta tendencia se mantenga en la gran mayoría de productos.
“El sector inmobiliario sigue siendo atractivo, como muestra la recuperación progresiva en los
volúmenes de inversión. Esperamos que las rentas continúen avanzando a buen ritmo mientras que las
prime yields, que han alcanzado máximos en la mayoría de los productos, confirmarán la senda de
compresión iniciada. También se seguirán levantando fondos enfocados en los sectores que presentan
mayores fundamentales, como los ligados con el almacenamiento -logístico y data center- y el living en
las distintas fases de la vida (residencias de estudiantes, multifamily y senior living), así como en fondos
de deuda”, comenta Miriam Goicoechea, Head de Research en Iberia de CBRE.
Living: sector preferido para la inversión en España y en Europa
Pese a que la oferta se proyecta al alza para los próximos años, con 138.000 visados de obra nueva en
2025, continuará en niveles reducidos frente a la creación de hogares y tensionará aún más los precios de
la vivienda (+5,3% de previsión en 2025). Las compraventas se situarán en el entorno de las 680.000 (-
2,3%), con tendencia a una estabilización entre las 600-650.000 a largo plazo. El principal desafío
seguirá focalizado en la oferta, que se proyecta al alza para los próximos años, pero continuará
cubriendo solo la mitad de la creación de hogares y tensionará aún más el acceso a la vivienda. El Living
se posiciona como el sector preferido para la inversión en España y Europa, ofreciendo soluciones
habitacionales que abarcan desde las más tradicionales hasta opciones asequibles, escalables,
segmentadas y flexibles. Se espera que este año concentre entre el 30-35% de la inversión total en el
inmobiliario en España.
Hoteles: operaciones de compraventa en marcha y resultados de explotación positivos
Las perspectivas para 2025 continúan siendo muy positivas, apuntaladas por operaciones de
compraventa en marcha, resultados de explotación positivos – aunque con crecimientos más moderados –
estabilización de los tipos y control de la inflación. Se espera que el hotelero representare entre el 20-
25% de la inversión total este año. Las proyecciones de CBRE para 2025 apuntan a un crecimiento del CBRE Press Release
3,4% en el número de viajeros e incrementos en el ADR (+4,7%) y RevPAR (+5%). Continuará el
interés por destinos atractivos pero menos maduros, proyectos de reconversión y uso mixto, segmentos
alternativos como branded residences y serviced apartments, mercado de lujo y ultra lujo así como
producto económico.
Retail: fundamentales positivos del consumidor y adaptándose a las preferencias de compra
CBRE espera que se mantenga el interés inversor en el sector retail, tras el notable aumento del 2024
(+121%), llegando a concentrar este año hasta el 20% de la inversión total en el inmobiliario. La
desaceleración del ritmo de avance del comercio electrónico, la mejora en activos existentes centrada en
la experiencia del cliente y las condiciones de financiación más favorables explican este mayor
dinamismo. Prevemos que las ventas se incrementen un 3% alentadas por las previsiones optimistas
sobre el consumo privado y la llegada de turistas. Con respecto al mercado de alquiler, tras unos años de
intensa actividad transaccional, especialmente en los principales ejes comerciales, la disponibilidad es
muy limitada. Se espera que la demanda de operadores por abrir nuevas tiendas siga siendo activa y ello
impulse las rentas prime al alza un promedio del 3%.
Oficinas: apuesta por los espacios de calidad y rentas prime al alza
Las oficinas han recuperado el dinamismo con la vuelta de las grandes operaciones de alquiler en 2024.
La demanda y contratación de espacios han superado el volumen total de 2023 y están por encima de la
media de la última década. Para este año, se espera que la contratación de espacio de oficinas en Madrid
se estabilice en los 550.000 m2 mientras que en Barcelona hay margen a una nueva subida anual este
año, en torno al 20%. El mayor peso de las oficinas en la estrategia de las compañías y la mayor
polarización del mercado (en una decidida apuesta por espacios de calidad) seguirán impulsando las
rentas prime al alza. En cuanto a la inversión, CBRE ve una primera parte del año similar a 2024, donde
el foco estará en operaciones del segmento Midcaps (5-25M€) y en los activos de mayor calidad y
buenas ubicaciones. Veremos también un interés en la transformación de edificios de oficinas a otros
usos. La previsión de CBRE apunta a que las oficinas concentrarán hasta el 15% de la inversión total en
el inmobiliario.
Industrial & Logístico: rentas prime al alza y comprensión de yields
El sector logístico mostró un notable dinamismo en 2024, con una contratación nacional que superó los
2,5 millones de m² (+23% vs. 2023) y cifras récord en Zona Centro y Cataluña. Para 2025, se anticipa en
las principales plazas una estabilización de la absorción, en línea con la media de los últimos cinco años.
Los niveles de disponibilidad tenderán a estabilizarse gracias a la reducción de los desarrollos
especulativos y a los buenos niveles de absorción. La alta demanda y limitada oferta de producto nuevo
mantendrá en ascenso la tendencia de las rentas prime. Además, la vuelta al mercado de grandes
operaciones de portfolios ha revitalizado la inversión, mientras que la rentabilidad prime, que se
comprimió a finales de 2024, continuará ajustándose a corto plazo. La salida al mercado de producto
más Core, de la mano de los sólidos fundamentales del sector, apuntan a una consolidación del
crecimiento de los volúmenes de inversión -ya observado en 2024- y suponiendo entre el 10-15% del
total.
Apuesta por los segmentos operativos, desarrollo Cloud y sector Agribusiness
La expansión del uso de la IA está impulsando un fuerte interés en los Data Centers, que crecen
exponencialmente. Con esta transformación se abren oportunidades en zonas secundarias.
El enfoque CBRE Press Release competitivo se dirigirá hacia la reducción de tiempos, la minimización de costes y el compromiso con la sostenibilidad. En el plano agrícola, Iberia fue la región europea con mayor producción agrícola en el año 2024. Un hito relevante que pone de manifiesto el atractivo de las inversiones en Agribusiness en
España y Portugal. Un sector impulsado además por una creciente productividad laboral y un uso cada
vez más intenso de la tecnología. Este año también seguirá el interés por los proyectos innovadores en el
ámbito de Life Science. La calidad de vida y el capital humano hacen de España un referente
internacional en sanidad, lo que permite ser optimistas en cuanto al futuro del sector Healthcare y sus
activos asociados: hospitales, residencias y clínicas.
Principales tendencias inmobiliarias
La economía digital, la inteligencia artificial o la sostenibilidad son algunos de los grandes retos
transversales del sector, unidos a la capacidad de dar respuesta a la evolución de la demanda hacia un
paradigma de flexibilización de los espacios físicos. CBRE detecta las siguientes tendencias sectoriales:
- Mayor actuación sobre los edificios, con una gestión mucho más activa y profesional de los
activos para que se transformen y generen los rendimientos esperados. - Adaptación de los edificios al cliente final vía inversiones directas de capital de cara a su
reposicionamiento y el cumplimiento de los mejores estándares de resiliencia, bienestar y
experiencia del consumidor. - Respuesta del sector a los nuevos hábitos de la sociedad y grandes macrotendencias como el
envejecimiento de la población o el crecimiento imparable de sectores como la salud o la
educación, reposicionando los edificios y sus entornos. - Crecimiento del volumen destinado a segmentos operativos, tales como hospitales, residencias
de la tercera edad o centros educativos, además del impulso en el desarrollo de la infraestructura
del Cloud a través de los data center. - Impulso de los cambios de usos y transformación de inmuebles, especialmente en aquellos
activos obsoletos que tengan potencial en otros sectores.
