El mercado inmobiliario español está viviendo un periodo de transformación que se manifiesta de forma muy distinta en sus dos principales capitales: mientras la Ciudad Condal sigue atrayendo inversión vinculada al turismo y la tecnología y se enfrenta a un horizonte incierto debido al freno que va a poner su Ayuntamiento a los alquileres turísticos Madrid está reforzando su papel como epicentro centro financiero en Europa, lo que está atrayendo a inversores de todo el mundo y alimentando una feroz batalla por cada metro cuadrado disponible.
Pero ambos mercados, Barcelona y Madrid, se van a enfrentar en 2026 a los mismos problemas: una oferta limitada de propiedades en venta y una alta demanda que va a hacer que los precios sigan subiendo.
Madrid se ha consolidado como un escenario de una fuerte polarización inmobiliaria. Mientras las viviendas bien valoradas y ubicadas en el cogollo urbano se venden en cuestión de días (una de cada diez se despacha en menos de una semana), en las áreas donde el metro cuadrado es más barato, especialmente en los barrios del sur, el tiempo medio de comercialización se alarga semanas. Según un informe elaborado por la Universitat Pompeu Fabra para Tecnocasa, en 2024 el tiempo medio para cerrar una operación de compraventa en Madrid, desde la puesta a disposición de la vivienda hasta la firma de la escritura, fue de solo 73 días. Este enorme dinamismo, y la escasez de vivienda, ha terminado por disparar los precios. Según Idealista, el precio medio de venta ha crecido un 20,2% en lo que llevamos de año, colocando el metro cuadrado en el centro de Madrid en 4.952 euros de media.
La escasez de producto de calidad y la presión de la demanda internacional, especialmente la latinoamericana, ávida de inmuebles en el centro de la ciudad, mantienen al alza las operaciones en Retiro, Salamanca, Chamberí y Chamartín, lo que está desplazando las operaciones hacia zonas emergentes como Nuevo Norte, Valdecarros y Campamento. Y sin una bolsa de vivienda nueva a la vista, la demanda y los precios se prevé que sigan creciendo.
Con el anuncio realizado por el alcalde Jaume Collboni de que Ayuntamiento de la Ciudad Condal no renovará ninguna licencia de vivienda para uso turístico una vez expiren, en noviembre de 2028, la capital catalana se enfrenta a un cambio de ciclo y a un horizonte incierto.
La medida, como indican fuentes del consistorio, afectará a más de 10.000 licencias de pisos turísticos y busca liberar este parque de viviendas hacia el mercado residencial tradicional de alquiler. En cuanto a la compraventa, los precios siguen al alza. En agosto, el precio medio del metro cuadrado ha alcanzado su máximo histórico: 4.991 euros. Y todos los expertos coinciden en que ese valor seguirá creciendo, especialmente en el segmento prime.
