El mercado del alquiler residencial en España necesita transformar el interés inversor en nueva oferta de vivienda. Para ello, el sector reclama una estrategia a largo plazo que permita movilizar suelo y financiación, agilizar los procedimientos urbanísticos y establecer condiciones que hagan viables los proyectos, especialmente en el segmento asequible. Esta ha sido una de las principales conclusiones de Rental Housing Forum 2026, promovido y organizado por Planner Exhibitions, que ha reunido en Madrid a 300 inversores, promotores, operadores y otros agentes del sector del alquiler para analizar los desafíos del mercado y las medidas necesarias para impulsar su desarrollo.
La dimensión del problema ha centrado la ponencia inaugural de Javier Rodríguez-Heredia, socio director de Azora, quien ha advertido de que la crisis residencial puede convertirse en un freno para el crecimiento económico del país. Según las cifras expuestas, España crea unos 240.000 hogares al año frente a 93.000 viviendas terminadas, un desequilibrio que ha generado un déficit acumulado estimado en 750.000 unidades. Ante esta situación, ha reclamado un pacto de Estado a 15 años que permita superar las medidas de corto plazo y actuar sobre cinco ámbitos prioritarios: suelo, capacidad productiva, financiación, asequibilidad y seguridad jurídica.
Rodríguez-Heredia ha cuestionado las políticas centradas en limitar los precios sin incrementar la oferta y ha advertido de las dificultades para ejecutar nuevos desarrollos, con procesos urbanísticos que pueden prolongarse hasta más de 30 años, y de una necesidad estimada de 700.000 trabajadores adicionales en la construcción. Asimismo, ha cifrado en unos 270.000 millones de euros la inversión necesaria para reducir la brecha española de vivienda social y asequible respecto a otros países europeos, defendiendo una combinación de financiación pública y capital institucional adaptada a las necesidades de cada segmento.
El capital mantiene su interés, pero reclama estabilidad y proyectos viables
Pese a las dificultades, los fundamentales demográficos y el desfase entre oferta y demanda mantienen el interés del capital internacional por invertir en el residencial español. Según María Mayoral, Senior Director Capital Markets de CBRE España, la inversión inmobiliaria superó los 16.300 millones de euros en los nueve primeros meses de 2026, un 25% más en tasa interanual, mientras que el living concentró el 36% del capital invertido. Sin embargo, Susana Rodríguez, Chief Commercial Officer, Head of Living & Alternatives de Savills España, advirtió que los cambios regulatorios de octubre están retrasando decisiones de inversión por valor de al menos 1.000 millones de euros, según sus estimaciones. Rodríguez ha defendido la necesidad de recuperar la confianza del capital privado para facilitar nuevas inversiones destinadas a ampliar la oferta.
Este contraste entre el atractivo del mercado y la prudencia inversora ha sido también uno de los ejes de la mesa moderada por Belén Dávila, Head of International Business & RICS Valuations de Tinsa by Accumin, en la que se ha destacado la necesidad de proyectos de suficiente escala y de un marco estable que facilite la planificación de las inversiones.
Esta cautela también está modificando las estrategias de inversión. Cristina Pérez, Head of Spain de Octopus Capital, ha señalado que el capital está priorizando activos ya construidos y de menor riesgo frente a nuevos desarrollos, y ha defendido incentivos para atraer financiación a largo plazo de fondos de pensiones y aseguradoras nacionales. Asimismo, ha advertido de que la percepción social de la inversión inmobiliaria también influye en las decisiones del capital internacional.
La necesidad de contar con condiciones estables para movilizar esa inversión ha centrado también la mesa moderada por Rafael Valderrábano, CEO de Básico Real Estate, en la que se han abordado los efectos de los cambios regulatorios, la fiscalidad y los costes de producción sobre la viabilidad de los proyectos.
La disponibilidad de suelo y la viabilidad económica de los proyectos han sido otros de los principales desafíos identificados. Rosa Gallego, CEO de Q-Living, ha advertido de que la competencia con las promociones destinadas a la venta, los costes de construcción y la incertidumbre jurídica dificultan el desarrollo de alquiler asequible. Una preocupación compartida por los inversores participantes, que han reclamado reglas previsibles y condiciones que permitan mantener la rentabilidad a largo plazo.
En esta línea, Federico Bros, de M&G Real Estate, ha defendido que mejorar la asequibilidad exige actuar no solo sobre las rentas, sino también sobre los costes del suelo, la construcción y la fiscalidad. Asimismo, ha destacado el potencial de fórmulas de colaboración público-privada, como el Plan Vive de la Comunidad de Madrid, y la necesidad de impulsar tanto la vivienda asequible como la libre.
Desde el ámbito promotor, Carolina Roca, presidenta de ASPRIMA, ha recordado que el sector privado ha impulsado históricamente alrededor del 85% de la vivienda protegida en España y ha presentado el Proyecto Odiseo, una iniciativa de la asociación diseñada para identificar las trabas regulatorias que retrasan o encarecen la producción de vivienda en España y proponer reformas para alcanzar una producción anual de 250.000 viviendas, de las que 75.000 serían protegidas. Por su parte, Helena Beunza, presidenta de ASVAL, ha defendido que la asequibilidad debe medirse en función de los ingresos y del esfuerzo económico real de los hogares, acompañando el aumento de la oferta con incentivos que permitan reducir la distancia entre los costes de producción y la capacidad de pago de las familias.
Europa plantea nuevos mecanismos para financiar vivienda asequible y acelerar su construcción
La nueva agenda europea de vivienda ha ocupado un lugar destacado en el foro. Jaime Luque, miembro del Housing Advisory Board de la Comisión Europea, ha analizado las oportunidades abiertas por el primer Plan Europeo de Vivienda Asequible, presentado en diciembre de 2025, y la propuesta de Reglamento Europeo de Vivienda Asequible (Affordable Housing Act), presentada en septiembre de 2026 y todavía en tramitación. En este contexto, ha advertido de que Europa necesita aproximadamente dos millones de viviendas al año y afronta una brecha adicional de financiación estimada en 150.000 millones de euros anuales.
Ante este desafío, Luque ha defendido la necesidad de movilizar capital privado mediante nuevos instrumentos de colaboración público-privada. Entre las propuestas que se están estudiando destacan la creación de fondos de inversión paneuropeos, emisiones de bonos y mecanismos de financiación combinada en los que los recursos públicos asuman parte del riesgo para atraer inversión institucional a largo plazo.
Asimismo, ha destacado las recomendaciones europeas para agilizar la concesión de licencias, con objetivos de reducción de determinados plazos a 60 días, y las iniciativas para impulsar la industrialización y una mayor armonización de las normas de edificación. Luque también ha defendido la creación de una categoría regulada de vivienda asequible, con condiciones de financiación y rentabilidad previsibles que permitan atraer inversión estable y reforzar su legitimidad social.
Desde la perspectiva de la inversión institucional, Felipe Pérez, Head de Praemia REIM Spain, ha coincidido en el potencial de la construcción industrializada para mejorar la previsibilidad de costes y plazos, aunque ha advertido de la necesidad de adaptar los mecanismos de financiación bancaria a estos modelos constructivos para facilitar su implantación.
La importancia de acompañar estas iniciativas con reformas en el ámbito nacional también se ha abordado en la mesa de cierre. Jorge Pereda, Country Manager Living España de Grupo Lar, ha defendido la revisión de la fiscalidad del alquiler, particularmente del tratamiento del IVA en las promociones destinadas al arrendamiento, así como una mayor flexibilidad urbanística para facilitar nuevos desarrollos. La necesidad de mejorar la productividad y reducir los costes de construcción ha reforzado también el interés del sector por avanzar hacia modelos constructivos más industrializados.
