El Banco de España alerta sobre los efectos perversos de controlar los precios del alquiler de viviendas

El Banco de España ha alertado de los efectos negativos que puede provocar el control de los precios del alquiler de viviendas de forma sostenida en el tiempo y sin medidas estructurales que aumenten la oferta ya que puede provocar problemas de acceso, contracción de oferta o proliferación de otros usos del alquiler.

En este sentido, apunta que la introducción de límites a los precios del alquiler se ha justificado por su efecto inmediato para reducir los problemas de sobresfuerzo de los hogares vulnerables, pero su anuncio y aplicación sostenida en el tiempo pueden generar nuevos problemas de accesibilidad a la vivienda.

Por un lado, las mejoras de accesibilidad se concentran principalmente entre los hogares con contratos vigentes, cuyo efecto sería transitorio, y en los posibles nuevos contratos que se realizaran bajo esas nuevas condiciones.

Por otro lado, según apunta el Banco de España, la literatura económica ha documentado a escala internacional la aparición de efectos adversos, que podrían ser especialmente relevantes en caso de que no se apliquen medidas estructurales que aumenten la oferta de vivienda.

El Banco de España prevé menos oferta de vivienda de alquiler con el control de precios

Entre estos efectos, el Banco de España destaca la contracción de la oferta de vivienda de alquiler en las áreas reguladas, el desplazamiento del uso de las viviendas a otros mercados alternativos (por ejemplo, al alquiler de temporada o a la vivienda turística), así como un descenso de la calidad de la vivienda por un menor mantenimiento.

La fijación de precios máximos en el mercado del alquiler podría, además, generar efectos distributivos regresivos y aumentos en el sobresfuerzo de los hogares con menor renta.

En particular, señala el supervisor bancario, la fijación de un precio máximo podría reducir los alquileres de los inquilinos que se sitúan por encima del máximo regulatorio, pero incrementar los precios situados por debajo del nivel de referencia, segmento este último en el que se encuentran los hogares con menores ingresos.

Además, la entidad señala que la variación interanual de los precios de oferta del alquiler se situaba a finales de 2023 entre el 6 % y el 10 %, en función de los portales inmobiliarios consultados.

Un incremento que ve muy significativo en las zonas del arco mediterráneo con una elevada actividad turística; los distritos céntricos de las grandes ciudades, y algunos municipios de la periferia de las principales áreas urbanas.

Alquiler vacacional

Aunque señala que el alquiler vacacional tiene un peso modesto en el conjunto del mercado residencial, el 1,8 % del total de viviendas principales (340.000 viviendas), el Banco de España subraya que ya supone cerca un 10 % del tamaño del mercado del alquiler y se concentra en Málaga, Marbella, Elche o Palma de Mallorca, así como en los distritos céntricos de grandes ciudades como Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia.

Por otro lado, señala que el esfuerzo asociado al alquiler de la vivienda ha disminuido ligeramente durante la última década, pero ha aumentado entre los colectivos con rentas más bajas, y se situaba en el entorno del 40 % en las áreas urbanas con mayor dinamismo poblacional y actividad turística.

En particular, el gasto en un alquiler a precios de mercado supera el 40 % de la renta neta para más del 50 % de los hogares en los centros urbanos de la Comunidad de Madrid, Andalucía, Baleares y Cataluña.