España constituye una anomalía en Europa por la acumulación de figuras tributarias municipales vinculadas a la promoción, construcción, tenencia y transmisión de vivienda nueva, lo que contribuye a que una parte «significativa» del precio de la vivienda no responda al valor del inmueble en sí, sino a la carga fiscal incorporada al proceso de producción y adquisición. Así lo destaca un informe sobre el efecto del incremento de la plusvalía municipal en la compraventa de viviendas de nueva construcción elaborado por EY para la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid, Asprima.
La plusvalía municipal, que grava el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, se ha disparado desde 2020, el año de la pandemia, sobre todo en las principales ciudades españolas, con subidas que van desde el 275 % en Barcelona hasta el 650 % en Madrid.
Los sobrecostes se añaden al conjunto de costes que soporta la promoción inmobiliaria y termina repercutiendo directa o indirectamente en el precio final de la vivienda, señala EY
Madrid encabeza la subida con el citado incremento del 650 %, seguida de Sevilla, con el 500 %, mientras que Málaga y Zaragoza se anotan incrementos respectivos del 305 % y Barcelona repunta el 275 %.
Este sobrecoste, añade el informe, se añade al conjunto de costes que soporta la promoción inmobiliaria y termina repercutiendo directa o indirectamente en el precio final de la vivienda nueva, lo que dificulta especialmente el acceso a la compra para los jóvenes.
De esta forma, en una vivienda de obra nueva de 300.000 euros, la plusvalía municipal ha pasado -de media- de 1.296 euros en 2020 a 6.480 euros en la actualidad, lo que supone una diferencia de 5.184 euros.
Este incremento no responde a una mayor revalorización real del suelo, sino al cambio en el método de cálculo del impuesto y al aumento de los coeficientes aplicables a los periodos cortos de tenencia, que son precisamente los habituales en la actividad promotora, dice el informe.
El informe de EY advierte, además, de que el problema se agrava porque el coeficiente del 0,15 -que se utiliza para calcular la cantidad a pagar- termina funcionando, en la práctica, como un coeficiente de aplicación generalizada, sin una adaptación «suficiente» a las diferencias entre mercados inmobiliarios locales.
Esto significa que el mismo parámetro puede operar tanto en grandes capitales con mercados tensionados como en municipios donde el precio de la vivienda ha permanecido estable o incluso ha caído.
Deducir costes en la compra
Como medidas para mitigar esta situación, el estudio plantea que se permita deducir los costes de promoción y urbanización del valor de transmisión, o incorporarlos al valor de adquisición, con objeto de que el impuesto grave solamente el incremento real de valor del terreno y no los costes de producción necesarios para transformar el suelo en vivienda.
La segunda propuesta es introducir en la plusvalía municipal una bonificación obligatoria para promotoras y constructoras, similar a la ya existente en el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), en tanto que la tercera sería permitir a los ayuntamientos declarar la promoción de vivienda como actividad de especial interés municipal, con la aplicación de bonificaciones ya contempladas en la normativa vigente.
