Comprar una vivienda en Madrid requiere 20,5 años de alquiler para recuperar la inversión inicial. Este plazo responde a la rentabilidad media del 4,9% del segundo trimestre de 2026, según el estudio «La rentabilidad de la vivienda en España en 2026», elaborado por Fotocasa con datos de venta y alquiler de junio.
“La vivienda continúa siendo un activo atractivo para el inversor, aunque el fuerte incremento de los precios de compra está alargando los plazos necesarios para recuperar la inversión. En España se necesitan actualmente cerca de 18 años de alquiler para amortizar la adquisición de una vivienda, frente a los 15 años que se requerían hace apenas cinco años. Esta evolución refleja que el precio de compraventa está avanzando a un ritmo que dificulta mantener los niveles de rentabilidad de ejercicios anteriores. Aun así, una rentabilidad media del 5,7% continúa situando a la vivienda como una opción de inversión con un retorno significativo a largo plazo, especialmente en un contexto de elevada demanda de alquiler”, explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
La inversión en vivienda para rentabilizar por alquiler por Comunidad Autónoma
El tiempo necesario para recuperar la inversión en vivienda varía de forma notable entre comunidades autónomas. En el segundo trimestre de 2026, Castilla-La Mancha y Aragón presentan los plazos más cortos, con 13 años, gracias a rentabilidades del 7,8% y del 7,5%, respectivamente. Le siguen, Castilla y León, Comunitat Valenciana y Extremadura, donde se necesitan 15 años para amortizar la inversión.
En el extremo contrario, Baleares requiere 24 años para recuperar el desembolso inicial, el plazo más elevado del país, con una rentabilidad del 4,2%. Le siguen Madrid, con 21 años y un rendimiento del 4,9%; Andalucía, con 20 años y la misma rentabilidad; y País Vasco, con 19 años y un retorno del 5,2%.
En el resto de las comunidades, el periodo de recuperación oscila entre los 16 y los 18 años. Asturias, Cantabria, Cataluña, La Rioja y Navarra necesitan 16 años; Canarias y Región de Murcia, 17 años; y Galicia, 18 años.
España a distintas velocidades en rentabilidad por vivienda
Según María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, “el mapa de la rentabilidad muestra una España a distintas velocidades, en la que el precio de adquisición resulta determinante para el retorno de la inversión. Las zonas con precios de compra más contenidos permiten recuperar antes el desembolso y obtener rendimientos más elevados, mientras que en los mercados más tensionados y exclusivos el alto precio de entrada prolonga considerablemente los plazos de amortización».
Añade que «encontramos localidades donde la inversión puede recuperarse en apenas ocho años, con rentabilidades superiores al 12%, frente a mercados residenciales y turísticos de alto valor donde son necesarios más de 30 años. Y dentro de Madrid o Barcelona las diferencias entre distritos pueden alcanzar más de una década. Estos datos demuestran que una vivienda más cara no implica necesariamente una inversión más rentable y que, para el inversor, la ubicación debe analizarse no solo desde el valor y la capacidad de revalorización del inmueble, sino también desde la relación entre el precio de compra y los ingresos que puede generar a través del alquiler”.
Por municipios
El análisis de Fotocasa también ofrece datos por municipios que reflejan una clara relación entre el precio de compra y el plazo de amortización. Así, del análisis se desprende que el tiempo necesario para recuperar la inversión en vivienda varía de forma muy significativa entre municipios. Valdemoro encabeza la rentabilidad inmobiliaria, con plazos de recuperación de 14,6 años y rendimientos del 6,8%. Les siguen Getafe con 15,3 años y Fuenlabrada, donde se necesitan 15,6 años para amortizar la inversión.
En el extremo contrario se encuentran destinos turísticos y zonas residenciales de alto valor, donde el elevado precio de la vivienda reduce el rendimiento obtenido a través del alquiler. Ciudades como Las Rozas de Madrid presenta el periodo de recuperación más largo, con 27,5 años y una rentabilidad del 3,6%. Tras ella se sitúan Majadahonda con 25,4 años, Madrid capital con 24,3 años y Alcobendas con 20 años.
El alquiler de vivienda por distritos
Distritos de Madrid: Los datos reflejan una clara brecha entre los distritos del sur y los más céntricos y caros de la capital. En los primeros, el menor precio de compra permite obtener una rentabilidad más elevada y recuperar antes la inversión. En cambio, en los distritos con los precios de adquisición más altos, el rendimiento del alquiler es más reducido y el plazo de amortización se prolonga considerablemente.
Así, Puente de Vallecas, Villaverde y Usera presentan los plazos más cortos de Madrid para recuperar la inversión, 14 años, con rentabilidades del 7,3%, 7% y 6,9%, respectivamente. Les sigue Carabanchel, donde se necesitan 15 años para amortizar la compra de una vivienda, con una rentabilidad del 6,6%.
En el extremo contrario, el Barrio de Salamanca requiere 37 años para recuperar la inversión, el periodo más largo de todos los distritos analizados, con una rentabilidad del 2,7%. También destacan Retiro, con 33 años; Chamberí, con 32; Chamartín, con 29; y Moncloa-Aravaca, con 28 años.