La Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) señala en un apunte que muchas intervenciones sobre contratos de alquiler en vigor alivian un problema visible hoy, pero reducen la oferta y endurecen mañana el acceso a la vivienda de los hogares más frágiles.
En este sentido, sostiene que muchas políticas de vivienda no fallan por mala intención, sino por un equilibrio político que premia el alivio inmediato y oculta sus costes futuros, apunta en un comunicado.
En este terreno, «proteger al débil de hoy a costa del contrato puede significar excluir del mercado al débil de mañana», subraya.
Por ello, Fedea entiende que si la sociedad quiere ayudar a un hogar vulnerable, debe hacerlo con presupuesto público y no trasladando el coste a propietarios concretos.
La ayuda de emergencia, en esa lógica, ha de ser personal, temporal y condicionada y subraya que la contratación ordinaria exige, en cambio, reglas generales y prospectivas, ejecución rápida y límites estrictos a la retroactividad.
«La paradoja de la protección contractual», según el estudio de Fedea
El trabajo de Fedea «La paradoja de la protección contractual», firmado por el catedrático de organización de empresas Benito Arruñada, subraya además que la otra gran tarea está en la oferta y que el suelo, licencias, tiempos administrativos, tiempos judiciales y fiscalidad de la movilidad siguen frenando la expansión del parque de alquiler.
«Mientras ese cuello de botella persista, cualquier intento de repartir la escasez por decreto tenderá a endurecer el acceso para quienes llegan al mercado en peor posición», recalca.
El trabajo indica que cuando jueces y legisladores reescriben contratos ya firmados o debilitan su cumplimiento para proteger a una de las partes actuales, suelen perjudicar precisamente a quienes, con una fragilidad similar o mayor, intentarán contratar después.
En el alquiler residencial, ese efecto recae sobre todo en los futuros inquilinos más vulnerables, advierte.
Y es que, según el estudio de Fedea, el conflicto principal no se da entre propietarios e inquilinos, sino entre inquilinos actuales y futuros.
El beneficio para quien ya tiene contrato, indica, es visible, inmediato y políticamente rentable, mientras que el coste para quien todavía no ha contratado aparece más tarde y «casi sin rostro»: menos oferta, filtros más duros, más garantías exigidas y más dificultad de acceso.
