La financiación en vivienda asequible en alquiler será clave para el sector en los próximos años

Se ha celebrado el encuentro anual de preciosdevivienda.es celebrado en Meeting Place Castellana 81, en Madrid. Se trata de la quinta edición de un encuentro que tiene por objeto analizar y debatir sobre el mercado de vivienda español desde una triple perspectiva: contexto macroeconómico, oferta y demanda.

Tras la bienvenida a cargo de Leticia Sánchez, responsable de Comunicación del Grupo Sociedad de Tasación, el encuentro comenzó con las proyecciones macroeconómicas de la economía española, ponencia a cargo de Enrique Moral-Benito, director del departamento de análisis de la situación económica, del Banco de España.

Moral-Benito indicó que el comportamiento de la economía en 2023 sorprendió al alza. Y que, aunque las perspectivas para el conjunto de 2024 muestran cierto vigor, mayor que las de la eurozona, alertó sobre un crecimiento poco sostenible por dos motivos: la buena evolución de 2023, en particular del último trimestre, se explica por el consumo público, principalmente, (3 décimas de las 6 de crecimiento en el 4º trimestre). Esto contrasta con la productividad e inversión, dos componentes que han registrado retrocesos.

Tras el contexto macro, tuvo lugar la primera mesa redonda para analizar el estado de la oferta de vivienda en España. Para ello, se contó con la moderación de Paloma Taltavull, catedrática de Análisis Económico Aplicado de la Universidad de Alicante, y la participación de Javier Martín, director general de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana; Mariam Martín, directora general de Víveme y Miguel Palmero, fundador de Libra Gestión de Proyectos.

El panel trató tres temas importantes en relación a la oferta: el mercado de suelo, la estructura productiva y sus costes y, por último, la financiación. 

Como apuntó Mariam Martín, el suelo, como materia prima de la oferta, está sometido a largos procesos, de hasta veinte años, que requieren de mucha inversión, dónde se encuentra una gran inseguridad jurídica a lo largo del proceso y que encarece el precio final de la oferta disponible. La financiación es un elemento clave para dar salida al suelo y más para poder producir vivienda asequible, tal y como indicó Javier Martín.

En cuanto al tejido productivo, una de las preocupaciones compartidas por el panel fue la necesidad de invertir en formación para mano de obra. Se trata de un importante problema de relevo generacional. Según apuntó Miguel Palmero, se necesita apoyo de la Administración para fomentar cauces para importar y formar mano de obra.

Javier Martín comentó que en España es necesaria la figura de la gestora de vivienda asequible, lo que en otros países de Europa se conoce como Housing Association, con capacidad de gestionar altos volúmenes de vivienda en colaboración con la Administración.

Todos los panelistas estuvieron de acuerdo en que la reconversión del sector pasa por la industrialización, un gran reto que no sólo mejorará los tiempos y costes de producción, sino que mejorará la calidad de la oferta.

En cuanto a la financiación, y teniendo en cuenta que tras más de 10 años de la crisis financiera el sector aún no se ha recuperado, se apuntó la necesidad de que las entidades financieras tradicionales pierdan el miedo a financiar proyectos de vivienda asequible en alquiler. En este sentido, Javier Martín apuntó que se va a dedicar 4.000 millones de euros para financiar vivienda asequible, con el objetivo además de generar confianza entre las entidades crediticias y los promotores.

La financiación alternativa todavía es cara y difícil de usar para financiar vivienda asequible.

La jornada acabó con una segunda mesa de debate en torno a la demanda, moderada por Rocío Perteguer, directora del servicio de Medio Ambiente y Consumidores de Registradores de España, que contó con la participación de Pilar Jiménez, Head of Research & Valuations de Idealista/data; Jesús Leal, catedrático emérito de Sociología de la Universidad Complutense de Madrid y David Paramio, director de Consultoría y Sostenibilidad de Tinsa.

Pilar Jiménez realizó una completa radiografía de la actual demanda de vivienda según los datos registrados en el portal Idealista: la demanda de vivienda ha alcanzado niveles máximos en los últimos 5 años. Este aumento sostenido en la demanda se refleja también en el interés creciente de compradores extranjeros, que han incrementado su participación en un 10% desde 2020, alcanzando el 15% en búsquedas internacionales y superando el 50% en zonas como Málaga. Sorprendentemente, los tipos de interés no han mermado esta tendencia, ya que más del 70% de los interesados no requieren hipoteca, trasladando su interés hacia la reposición o adquisición de una segunda vivienda, con un aumento notable en la inversión como principal motivación de compra.

La situación del alquiler es aún más presionada. La oferta de alquiler está desapareciendo y esto impacta directamente en los precios, que han subido un 10% a nivel nacional y aún más en áreas metropolitanas. Este incremento ha llevado a que la demanda exceda en un 30% la tasa de esfuerzo en 10 capitales provinciales, forzando a los buscadores de vivienda a desplazarse a zonas aledañas que empiezan a mostrar una dinámica similar. Como resultado, hay un movimiento hacia el alquiler de habitaciones, fortaleciendo este segmento del mercado inmobiliario.

Jesús Leal aportó una visión muy interesante desde el ámbito sociológico, analizando el mercado desde las necesidades de la demanda. En este sentido, apuntó el descenso de población nativa y cómo el crecimiento de ésta viene por la inmigración, así como el envejecimiento de la población y las necesidades que ésta tiene, y las desigualdades que se encuentran en cada una de las localizaciones. Factores importantes a tener en cuenta cuando se analiza la dinámica futura de la demanda de vivienda. 

David Paramio analizó el perfil de la demanda, considerándola un producto afectado por diversos factores como el perfil del cliente (inmigrantes, jóvenes, mayores, extranjeros con distinta capacidad económica), y la dinámica demográfica, destacando la inmigración como motor de crecimiento poblacional en España. Según apuntó Paramio, las tensiones en el mercado varían regionalmente, con áreas de alta demanda en grandes ciudades y diferencias notables según el poder adquisitivo de los demandantes. Además, señaló la influencia de la estrategia urbanística deficiente y la lentitud en el desarrollo de suelo urbano, que no responde adecuadamente a las necesidades cambiantes de la población. También apuntó la tendencia a la disminución del tamaño de las viviendas, paralela a la disminución del tamaño de los hogares y un incremento en la demanda de viviendas para individuos. Según Paramio, estos cambios demográficos y de preferencias están llevando a los promotores a adaptar sus productos.