Al hablar de inversiones inmobiliarias, resulta clave encontrar buenas oportunidades que puedan reportar la rentabilidad final buscada. Desde el Grupo Seneas, Alfonso de Blas, su Director de Operaciones, advierte que para llevar a cabo una buena selección, “primero tienes que tener capacidad para generar muchas oportunidades”.
En Grupo Seneas cuentan con distintos canales que proporcionan oportunidades de inversión, con una presencia continuada en medios de comunicación, colaboradores especializados, contacto con propietarios, empresas y promotores y una estructura inmobiliaria de más de 200 agentes.
Una inversión de Seneas
Para que tenga lugar una “inversión” por parte del Grupo Seneas, debe superar varios filtros, como el activo, valoración, situación jurídica, los costes, la fiscalidad, los plazos y los diferentes escenarios de salida.
Un trabajo que llevan a cabo bajo un principio sencillo: primero la garantía, después la salida y finalmente la rentabilidad.
De Blas señala cómo su trabajo es tanto encontrar oportunidades como descartarlas.
Tipos de operaciones: flipping inmobiliario, leaseback
El Director de Operaciones del Grupo Seneas ha puesto de relieve cómo tienen varias líneas para productos de inversión aunque en todas bajo un denominador común: “comprar bien y tener clara la salida antes de entrar”.
Una de las más conocidas es el flipping inmobiliario: comprar un activo en unas condiciones atractivas, reposicionarlo, en muchas ocasiones reformarlo, y posteriormente venderlo.
Otra es el leaseback, donde pueden proporcionar liquidez a un propietario mediante la adquisición del inmueble permitiéndole continuar utilizándolo mediante un arrendamiento.
Trabajan también con NPLs, es decir, posiciones de deuda con garantía inmobiliaria, y con operaciones de REOs, donde el activo inmobiliario ya está adjudicado. Y tienen otra línea muy importante en proindivisos y nudas propiedades
Rentabilidades buscadas
Dependiendo del producto y de las características concretas de cada inversión, De Blas ha explicado que en el Grupo Seneas trabajan “habitualmente con rentabilidades objetivo que pueden situarse aproximadamente entre el 10% y el 17% por operación. Y muchas de nuestras operaciones se plantean con horizontes aproximados de 8 a 12 meses”.
Señala eso sí que son “rentabilidades objetivo, no garantizadas, y hablamos de rentabilidad por operación, que no tiene por qué coincidir con una rentabilidad anualizada”.
Inversión y financiación de promociones inmobiliarias
Alfonso de Blas ha explicado la actividad de inversión y financiación de promociones inmobiliarias: “Hay promotores con experiencia y proyectos sólidos que necesitan capital o estructuras financieras que complementen la financiación bancaria tradicional. Nosotros podemos estudiar su entrada mediante equity, lending, financiación alternativa, financiación bancaria o estructuras híbridas”.
Coinversión
Desde el Grupo Seneas ven la coinversión, como posiblemente la mejor manera de alinear sus intereses con los del inversor, y es por eso por lo que convierten junto a sus inversores.
De Blas ha señalado cómo quieren estar en el mismo lado de la mesa: “Compartimos la inversión, compartimos el objetivo y, naturalmente, compartimos también el riesgo.
Por eso decimos que la coinversión forma parte del ADN de Grupo Seneas”.
