Gesvalt, compañía de referencia en el sector de la consultoría,
valoración y actuaciones técnicas, presenta su informe Tendencias 2026.
Construyendo el futuro del sector inmobiliario, en el que analiza la evolución prevista
de los principales segmentos del mercado inmobiliario en España.
Las conclusiones del informe apuntan a que el desequilibrio entre una demanda muy
elevada y una oferta limitada seguirá marcando el ciclo residencial en 2026. La mejora
gradual de las condiciones financieras ha contribuido, durante los últimos años, a
reactivar parte de la actividad del mercado, apoyada en una evolución más favorable
del crédito hipotecario y en un coste medio de financiación más contenido, en línea
con la trayectoria de los tipos de referencia. En este contexto, la compraventa de
vivienda se ha mantenido en niveles elevados, con un volumen de transacciones
robusto que se sitúa en torno a las 600.000 operaciones anuales, alcanzando en
algunos trimestres máximos no registrados desde antes de la crisis financiera.
Esta fortaleza de la demanda tiene un claro componente estructural. España ha
superado los 49 millones de residentes y las proyecciones oficiales apuntan a un
crecimiento sostenido del número de hogares, con un mayor peso de hogares de
menor tamaño. En 2026, la formación de hogares podría situarse entre 300.000 y
350.000 nuevas unidades, lo que intensificará la presión sobre el mercado residencial
en los principales polos de atracción de población y empleo.
En este contexto, los precios continúan al alza y alcanzan los 1.963 €/m², lo que
supone un incremento interanual del 15,4% y un avance del 4,1% respecto al trimestre
anterior. Esta evolución confirma un cierre de año especialmente dinámico y sitúa los
valores en la parte alta de la serie histórica. Para moderar estos precios, el principal
reto del mercado inmobiliario español de cara a 2026 seguirá siendo la activación de
oferta residencial, con especial énfasis en la vivienda nueva y, de forma más acusada,
en el producto asequible.
Aunque la estabilización de algunos costes puede facilitar la reactivación de proyectos
concretos, la respuesta del lado de la oferta seguirá condicionada por factores que no
se resuelven a corto plazo. Entre ellos destacan la limitada disponibilidad de suelo
finalista, los plazos urbanísticos y de concesión de licencias, la heterogeneidad
normativa y las dificultades de coordinación administrativa, así como restricciones
operativas como la escasez de mano de obra cualificada y los cuellos de botella en la
ejecución. A ello se suma la creciente exigencia de adecuación energética del parque
residencial, que incrementa las necesidades técnicas y de inversión y compite por
recursos con la promoción de nueva vivienda.
Este crecimiento sostenido de la demanda se produce, por tanto, en un contexto en el
que el Banco de España sitúa el déficit acumulado de vivienda en torno a las 700.000
unidades, con un desajuste cada vez más concentrado en un número limitado de
provincias. Como consecuencia, una parte creciente de la demanda, en particular la
más sensible a los precios y a las condiciones de financiación, continúa
desplazándose hacia el alquiler. En 2025, las rentas han registrado incrementos
interanuales significativos, con especial presión en los mercados urbanos y turísticos,
reforzando los problemas de accesibilidad residencial en los territorios más
tensionados.
Vivienda asequible y consolidación de nuevos formatos
El alquiler seguirá ganando protagonismo en 2026, no solo por la tensión entre oferta y
demanda, sino también por el avance del marco regulatorio. A lo largo de 2025 se ha
materializado la declaración y publicación de zonas de mercado residencial tensionado
en aplicación de la Ley 12/2023, incorporando un nuevo elemento de seguimiento
sobre la evolución de rentas y oferta. En paralelo, se ha intensificado el foco
institucional sobre la vivienda asequible, con el objetivo de impulsar más de 183.000
viviendas en alquiler social o asequible y con el lanzamiento de CASA47 como
vehículo estatal para movilizar y gestionar vivienda pública.
En este contexto, en 2026 se consolidan tendencias que pasan de nicho a
componente estructural del mercado, como el Flex Living, las residencias de
estudiantes y el Senior Living.
Normativa, sostenibilidad y ejecución: el gran reto del ciclo
Uno de los grandes condicionantes de 2026 será la adaptación a los nuevos
estándares europeos de sostenibilidad y eficiencia energética. La nueva Directiva
europea de eficiencia energética de los edificios (EPBD) refuerza el marco hacia la
descarbonización del parque, con un impacto directo especialmente relevante en la
rehabilitación. En España, este reto se ve amplificado por el envejecimiento del parque
y por la complejidad operativa de rehabilitar a escala, que exige coordinación,
capacidad técnica, tramitación ágil y mecanismos de financiación adecuados.
El desafío para el sector no será solo cumplir con los nuevos estándares, sino hacerlo
sin bloquear la producción de nueva oferta ni tensionar aún más los costes. En este
sentido, el reto será tanto cuantitativo como cualitativo: priorizar producto y localización
acordes con la demanda real, con mayor peso de vivienda asequible, eficiente y
profesionalizada en su gestión.
Retail: un mercado más maduro y selectivo
En 2025, el sector retail ha confirmado la consolidación del proceso de recuperación
iniciado en años anteriores. El mercado entra en una fase de mayor madurez, con
crecimiento más moderado pero sostenido. Los centros comerciales y parques de
medianas refuerzan su posicionamiento, apoyados en la mejora de afluencias y un
patrón de gasto más estable.
Las zonas high street de las principales ciudades mantienen una evolución positiva de
las rentas prime, con incrementos en el entorno del 5%, impulsados por la escasez de
locales en ubicaciones de alta demanda. En Madrid, ejes como Serrano y Gran Vía
concentran las rentas más elevadas (en torno a 500 €/m²/mes para locales tipo),
mientras que en Barcelona destacan Passeig de Gràcia y Portal de l’Àngel.
La inversión en retail mantiene un tono positivo, con un volumen anual estimado de
2.500–3.000 millones de euros, concentrado mayoritariamente en centros comerciales
dominantes. De cara a 2026, se prevé una mayor polarización entre activos prime y
secundarios, con creciente relevancia de la digitalización, la eficiencia operativa y la
sostenibilidad.
Oficinas: recuperación con fuerte polarización
En 2025, el mercado de oficinas ha consolidado la recuperación iniciada en 2024, con
mayor actividad inversora y buen pulso ocupacional. La inversión acumulada hasta el
tercer trimestre se sitúa en torno a 1.700 millones de euros, anticipando un cierre de
año con crecimiento interanual relevante.
Madrid concentra aproximadamente el 60–65% del volumen, y Barcelona el 30–35%.
Las rentas muestran una brecha creciente entre producto prime y secundario: en
Madrid, el prime se sitúa en 40–45 €/m²/mes, y en Barcelona en 30–33 €/m²/mes. Las
rentabilidades prime se mantienen estables, en el entorno del 4,5–5%.
En 2026, se intensificará la polarización: mayor liquidez y demanda para edificios
prime y rehabilitados, y mayor presión sobre el stock obsoleto, donde ganan peso las
estrategias de reposicionamiento o cambio de uso.
Logística: fortaleza estructural y selectividad
El mercado logístico ha confirmado en 2025 la consolidación de la recuperación tras el
punto de inflexión de 2024. La inversión acumulada supera los 1.300 millones de euros
hasta el tercer trimestre, con previsión de cerrar el año en niveles elevados.
La contratación se mantiene intensa en los grandes mercados: en Madrid, la absorción
ronda los 0,7 millones de m², mientras que Cataluña mantiene volúmenes relevantes
condicionados por la escasez de oferta. El eje mediterráneo gana protagonismo, con
Valencia como mercado destacado (en torno a 0,4 millones de m²).
Las rentas prime continúan al alza por la escasez de producto de calidad, situándose
en 7–8 €/m²/mes en Madrid y cerca de 9 €/m²/mes en Cataluña. De cara a 2026, el
sector mantiene perspectivas favorables, con mayor foco en activos eficientes, bien
ubicados y alineados con criterios de sostenibilidad.
