La falta de suelo finalista y la dificultad para anticipar cuánto tiempo llevará su desarrollo se han convertido en dos de los principales obstáculos para aumentar la oferta de vivienda en España. Los grandes desarrollos urbanísticos pueden necesitar entre diez y doce años para transformar un terreno en suelo preparado para construir, incluso cuando la tramitación avanza de manera eficiente, lo que dificulta que el capital disponible se traduzca en nuevas viviendas.
Así se puso de manifiesto durante la primera edición del Landowners & Developers Forum, organizado por Planner Exhibitions y celebrado en El Beatriz Madrid, que reunió a más de 300 profesionales vinculados a la propiedad, la inversión, la financiación y el desarrollo de suelo.
El encuentro evidenció una aparente contradicción, existe demanda residencial, capital interesado en el sector inmobiliario y apetito financiador para el segmento living, pero no suficiente suelo preparado para construir. Entre la disponibilidad de terrenos urbanizables y su conversión en solares edificables se abre un proceso largo y difícil de prever que encarece las operaciones, reduce su rentabilidad y retrasa la llegada de nuevas viviendas al mercado.
En palabras de Eloy Bohúa, CEO de Planner Exhibitions: “El suelo debe ocupar un lugar estable en la agenda del sector inmobiliario. Durante años se ha abordado de forma fragmentada, cuando en realidad exige una visión propia, transversal y de largo plazo. Este foro quiere contribuir a consolidar ese espacio de reflexión y a conectar a todos los actores que intervienen en la creación de ciudad”.
Del suelo disponible al suelo edificable
“El problema no es que no haya suelo; el problema es que no hay suelo finalista”, afirmó Alberto Quemada, CEO de LANDCO. El directivo situó el principal bloqueo en la superposición de legislaciones autonómicas, normativas municipales e informes sectoriales.
Esta complejidad dificulta anticipar tanto el coste como la duración real de los proyectos. “Es muy difícil atraer inversión cuando ni sabes cuánto tienes que poner, ni cuánto vas a tardar, ni cuánto vas a ganar”, explicó Quemada, quien reclamó mayor transparencia normativa, certidumbre temporal y seguridad jurídica.
El impacto resulta especialmente significativo en los grandes desarrollos. José Ignacio Morales, CEO de Crea Madrid Nuevo Norte, señaló que, con el marco regulatorio actual, “es muy difícil bajar de los diez o doce años” para transformar un suelo estratégico en finalista, incluso cuando la tramitación avanza de manera eficiente.
Estos plazos erosionan la rentabilidad, obligan a sostener buena parte del proceso con recursos propios y dificultan que los inversores calculen su horizonte de salida. Además, restan competitividad a los proyectos españoles frente a otros mercados con calendarios más previsibles.
Un capital cada vez más interesado, pero todavía selectivo
La dificultad para convertir suelo urbanizable en solares edificables condiciona también el momento en el que entra el capital. Pese a los riesgos, la escasez de suelo finalista está despertando el interés de inversores nacionales por fases más tempranas del desarrollo.
Según Eduard Mendiluce, CEO de Aliseda, comienzan a surgir family offices interesados en constituir vehículos de entre 100 y 300 millones de euros para invertir en suelo en gestión.
Estos inversores buscan principalmente activos con horizontes próximos a tres años, pagos aplazados vinculados a hitos urbanísticos y rentabilidades cercanas al 15%. Su capacidad, sin embargo, todavía está lejos de cubrir las necesidades del mercado. Mendiluce estimó que serían necesarios “del orden de 8.000 millones de euros más solo en suelo” para acercar la producción de vivienda a las necesidades demográficas del país.
La financiación se concentra, por tanto, en las fases en las que el riesgo urbanístico ya está acotado. La banca tradicional suele incorporarse cuando el suelo es finalista, existe licencia y se dispone de suficientes preventas. La financiación alternativa puede cubrir compras, costes de urbanización o necesidades transitorias, pero su coste dificulta utilizarla en procesos que pueden prolongarse durante cinco, diez o doce años.
