La inversión en promoción inmobiliaria alcanzó en 2024 los 35.000 millones de euros, según el I Observatorio de la financiación del sector promotor, elaborado por Urbanitae, plataforma española de inversión inmobiliaria, y
KPMG, firma global de servicios profesionales.
Del total invertido, entre un 22% y un 24% correspondió a aportaciones de capital,
incluyendo tanto el capital de los promotores como el equity de los financiadores
alternativos; mientras que el 76%-78% restante procedió de financiación mediante
deuda, canalizada a través de bancos e inversores alternativos (family offices, fondos
de inversión, gestoras de activos y plataformas de crowdfunding).
Por tipo de inversor, entre un 9% y un 11% del volumen total fue aportado
directamente por los promotores. Los financiadores alternativos representaron
entre el 30% y el 32%, unos 11.500 millones de euros, repartidos entre equity
(11%-13%) y deuda (18%-20%). Dentro de este grupo, las plataformas
crowdfunding concentraron entre el 1% y el 3% de la inversión, con una
distribución equilibrada entre capital y deuda. La banca, por su parte, mantuvo el
liderazgo con una participación de entre el 56% y el 58% del total.
De cara a 2030, el Observatorio estima que la inversión en promoción inmobiliaria
superará los 50.000 millones de euros. En este escenario se prevé que los
financiadores alternativos (a través de equity y deuda) alcancen una cuota de
mercado de entre el 37% y 40% en 2030, lo que supondrá un total de entre 18.500 y
20.000 millones de euros, con 1.000 millones procedentes del segmento crowd.
Esto implicaría un incremento de cinco puntos porcentuales respecto al peso actual
de la financiación alternativa, reduciendo progresivamente la brecha con la
financiación bancaria, que descendería hasta el 51-53%.
Estas previsiones reflejan la consolidación de la financiación alternativa como un pilar
esencial del nuevo ciclo inversor del sector promotor, aportando mayor flexibilidad y
actuando como puente entre el capital y el crédito tradicional.
Un modelo financiero más resiliente: el auge de la financiación alternativa
Según indica el I Observatorio de la financiación del sector promotor, el reparto actual
de la financiación a la promoción inmobiliaria refleja la transformación del entorno
financiero y la creciente diversificación de las fuentes de capital.
En 2024, la financiación bancaria mantuvo un papel predominante. Por su lado, el promotor,
además de sus propias aportaciones de capital, recurrió a socios financieros y a
financiación externa para dar continuidad al desarrollo de los proyectos. Finalmente,
los financiadores alternativos se consolidaron como actores de creciente relevancia
en el ecosistema financiero del sector con la financiación crowd con un papel
incipiente pero relevante.
“Entre los instrumentos más extendidos se encuentran los préstamos puente (bridge
loans), los fondos de deuda y las plataformas de crowdfunding inmobiliario que han
mostrado un desarrollo especialmente acelerado desde su introducción en España en
2017”, apunta Diego Bestard, CEO y fundador de Urbanitae. Y añade, “en algunos
ejercicios han registrado crecimientos anuales superiores al 100%, lo que evidencia
su capacidad de atraer capital y consolidarse como recurso complementario”.
“Aunque su peso aún es reducido frente a la banca, la financiación alternativa ha
crecido de forma significativa y los resultados del Observatorio marcan que continuará
haciéndolo. Su papel es especialmente relevante en segmentos donde la banca es
menos activa, como la adquisición de suelo, fases iniciales o proyectos de mayor
riesgo, así como en nuevos formatos residenciales como flex living o senior living”,
apunta Carlos Cuatrecasas, Socio en FS Consulting Strategy de KPMG en España.
En un contexto de mayor prudencia regulatoria y control del riesgo crediticio, los
promotores buscan socios financieros, consolidándose la coinversión con
financiadores alternativos como práctica habitual. Este perfil inversor, formado por
family offices, plataformas de crowdfunding inmobiliario y fondos especializados, se
ha consolidado como una fuente de capital flexible y cada vez más profesionalizada.
Su participación, que reduce la carga financiera inicial del promotor y permite que
proyectos que no cumplirían las exigencias bancarias alcancen la madurez necesaria
para acceder a financiación a mayor escala, se concentra en fases posteriores a la
adquisición del suelo.
Estos inversores suelen inclinarse por proyectos con retornos
atractivos en ubicaciones de alta demanda estructural o en mercados en expansión, y
condicionan su entrada a que el promotor haya asumido un compromiso mínimo de
capital y cubierto hitos básicos como trámites urbanísticos o estudios técnicos.
