La nuda propiedad: La tendencia inmobiliaria que gana terreno entre los jubilados

Sara Anguera Almaraz. José Luis Moreno, el conocido productor de televisión de 76 años, ha sido noticia en los últimos años debido a sus problemas con la justicia. Actualmente, el productor está en el centro de atención debido a su mansión en Boadilla del Monte, Madrid. Según Idealista, ha decidido poner en venta su impresionante residencia ubicada en una de las áreas más exclusivas de la ciudad por 8,5 millones de euros. Según el portal inmobiliario, Moreno no tiene intención de mudarse de la mansión, por lo que la ha puesto en venta en la nuda propiedad.

El concepto de la nuda propiedad es un tipo de venta que está cobrando mucha atención en los últimos años, sobre todo debido a que este se basa en que los propietarios de un inmobiliario pueden separar los derechos de propiedad entre el nudo propietario y el usufructuario. Esto permite un equilibrio entre la tenencia y los beneficios derivados de un activo.

En estos tiempos, muchos propietarios, especialmente personas como jubilados o pensionistas, especialmente aquellos sin herederos que cuentan con alguna propiedad en su poder, han decidido unirse a la venta de la nuda propiedad para poder seguir disfrutando de su vivienda pero con un dinero extra, con el único requisito que cuando estos fallezcan la vivienda pasaría a ser propiedad de la persona que compró el mueble en nuda propiedad. Pero, ¿cómo se adquiere la nuda propiedad?

¿Cómo comprar una vivienda en nuda propiedad?

Por un lado, la adquisición más común de la nuda propiedad ocurre cuando alguien hereda esta propiedad de un inmueble, conservando el derecho de usufructo para el cónyuge viudo.

Otra manera frecuente de obtener la nuda propiedad es mediante la donación con reserva de usufructo. En este proceso, el donante cede la nuda propiedad al donatario, pero mantiene el usufructo vitalicio sobre el bien.

Además, un propietario de una vivienda puede vender la nuda propiedad mientras se reserva el usufructo. Esta opción suele ser elegida por personas mayores sin herederos o que requieren recursos financieros. De esta manera, garantizan el uso de la vivienda, generalmente de por vida, a la vez que reciben una compensación económica.

El pleno dominio sobre una propiedad usufructuada se establece cuando la propiedad, el uso y el disfrute se encuentran en una misma persona. Esta consolidación del pleno dominio ocurre en algunos casos. Por ejemplo, la venta del usufructo, la cual ocurre cuando el usufructuario decide vender su derecho de usufructo, lo que suele hacerse al nudo propietario.

Tres razones en las que se puede extinguir el usufructo

Por otro lado, la extinción del usufructo, la cual puede llegar a ocurrir por tres razones. La primera es el fallecimiento del usufructuario, es decir, al morir el usufructuario, el uso y disfrute del bien usufructuado pasa al nudo propietario. Si el usufructo pertenece a varias personas en proindiviso, el nudo propietario adquiere el pleno dominio solo tras el fallecimiento de todos los usufructuarios.

En segundo lugar, el cumplimiento del plazo establecido del contrato de la nuda propiedad. Si el usufructuario muere antes del plazo acordado, el uso del bien usufructuado pasa al nudo propietario, a menos que exista un acuerdo diferente.

Por último, cumplimiento de una condición resolutoria en el pacto de usufructo: Por ejemplo, si el usufructo se otorga hasta que el nudo propietario se case, después de la boda adquiere el pleno dominio. Pero la venta de un inmobiliario en nuda propiedad tiene tanto cosas buenas como malas cosas.

Beneficios de adquirir un inmueble en nuda propiedad

Por un lado, desde la perspectiva del vendedor, la venta de la nuda propiedad le permite continuar viviendo en su propiedad durante el periodo acordado, al mismo tiempo que obtiene liquidez mediante la transacción. Además, el usufructo es un derecho real que posibilita el arrendamiento o alquiler del inmueble. Por lo tanto, si el usufructuario decide residir en otro lugar, tiene la opción de generar ingresos mediante el alquiler. Es importante destacar que el usufructo también puede ser objeto de venta.

Por otro lado, para el comprador, adquirir la nuda propiedad de un inmueble presenta como principal beneficio la oportunidad de obtener la plena propiedad en el futuro a un precio inferior al de mercado. La rebaja puede variar significativamente, oscilando entre el 20% y el 60%, dependiendo de la ubicación, características del inmueble, así como de la edad del vendedor y su esperanza de vida estimada. En general, cuanto mayor sea la edad del propietario, menor será el descuento aplicado al precio, y viceversa.

Adicionalmente, esta inversión tiene un componente social significativo, ya que contribuye a resolver los problemas económicos de las personas mayores o les permite disfrutar de una mejor calidad de vida durante su jubilación.

La nuda propiedad, una mala idea para las herencias

Aún así, una de las consecuencias negativas de vender en nuda propiedad es hacerlo si se espera dar herencia a algún familiar, ya sean a los hijos o a otros familiares. Esto se debe a que, en gran parte, cuando se realiza la venta en nuda propiedad los derechos de vivienda solo pertenecen a la persona que realiza del contrato, que en caso de querer dejarla en herencia y que sus familiares sigan disfrutando de poder vivir en esta, no podrá debido a que no le corresponderá este derecho.

Ahora, aunque todas las personas pueden acceder a poder vender su su vivienda u otras propiedades en venta de nuda propiedad, sí que existen una serie de requisitos necesarios para poder aplicar las ventajas fiscales de la nuda propiedad en el IRPF.

Requisitos para obtener las ventajas fiscales

Uno de los primeros requisitos es ser mayor de 65 años. Por otro lado, otro de los requisitos es ser una persona en estado de dependencia severa o gran dependencia. Según lo establecido en la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia, también pueden beneficiarse de esta exención fiscal.

Es importante señalar que esta exención solo aplica si el inmueble es la vivienda habitual del propietario. Por lo tanto, la venta de la nuda propiedad de una segunda vivienda no tendrá ningún beneficio fiscal en el IRPF.

Además, la venta de la nuda propiedad de un inmueble debe ser formalizada mediante un contrato, al igual que cualquier transacción inmobiliaria. Es esencial que dicho contrato se firme ante notario y que la operación se registre en el Registro de la Propiedad para prevenir posibles complicaciones en el futuro.

Ahora, la venta de la nuda propiedad no es siempre igual, debido a que existen distintos tipos y opciones para vender un inmueble en nuda propiedad.

La paga vitalicia de la venta en nuda propiedad

La opción más común es vender la nuda propiedad con usufructo vitalicio, lo que te permitirá continuar viviendo en tu propiedad (o alquilarla o cederla si lo prefieres) durante el resto de tu vida. No obstante, las situaciones en las que se vende la nuda propiedad pueden variar, y también es posible acordar un periodo específico para el usufructo, como por ejemplo, 20 años.

Por otro lado, existen diferentes tipos de formas de pago por la nuda propiedad. Por ejemplo, existe la opción del pago único. En esta modalidad, el vendedor de la nuda propiedad recibe el importe total al inicio de la transacción. Al finalizar el periodo de usufructo, el comprador adquiere la plena propiedad sin tener que realizar pagos adicionales al vendedor o a sus herederos.

A su vez, otra de las opciones de pago es la renta vitalicia. El vendedor cede la nuda propiedad a cambio de una renta vitalicia, cuyo monto dependerá del valor del inmueble y de la expectativa de vida del vendedor. Al concluir el usufructo, el comprador adquiere la propiedad completa sin incurrir en pagos adicionales al vendedor o a sus herederos. Es recomendable incluir una cláusula resolutoria en caso de impago, permitiendo al usufructuario recuperar la propiedad.

¿Se puede conservar el derecho a vivienda?

Por último, existe el tipo de pago de renta temporal. Esta opción permite al vendedor conservar el derecho de usufructo a cambio de una renta por un periodo específico. Si el usufructo termina antes de que se cumpla el periodo acordado para la renta temporal, se puede establecer el derecho del vendedor o sus herederos a recibir los pagos pendientes. También es aconsejable incluir una cláusula resolutoria en casos de impago.

En definitiva, la venta en la nuda propiedad es una opción que se ha vuelto muy popular en los últimos años debido a que es una buena opción a la hora de ganar un extra para aquellos que no tengan a quien dejarle un inmueble en herencia y prefieran ganar un dinero a fin de mes.