Los autopromotores y cooperativistas adquieren su vivienda con el fin de obra, según Hacienda

Tras el comienzo el pasado 3 de abril de la campaña de la Declaración de la Renta 2023 por Hacienda, aquellos españoles residentes en la Comunidad de Madrid experimentaron una reducción en sus impuestos gracias a la modificación del IRPF realizada por Isabel Díaz Ayuso mediante la Ley 3/2023, de 16 de marzo.

Esta ley modificó el texto refundido de disposiciones legales de la región en cuanto a tributos cedidos. En específico, la modificación introduce una serie de medidas para reducir el IRPF, con el objetivo de fomentar la natalidad, la conciliación y la emancipación, con efectos desde el 1 de enero de 2023.

Una de estas medidas es la nueva deducción por adquisición de vivienda debido a nacimiento o adopción. La inclusión de esta deducción para aquellos contribuyentes que, con motivo de un nacimiento o adopción, hayan adquirido una vivienda habitual dentro de los tres años posteriores, es una de las principales novedades de esta Ley.

La deducción equivale a un 10% del precio de la vivienda

Esta deducción equivale al 10% del precio de adquisición de la vivienda, con un máximo de 1.546,50 euros al año. Este se distribuirá por décimas partes durante el año de adquisición y los nueve siguientes, siempre y cuando la vivienda no se venda antes, lo que resultaría en la pérdida del derecho a la deducción.

Es importante destacar que esta deducción es significativa, ya que no solo afecta a la declaración actual, sino también a las nueve siguientes, y puede aplicarse a ambos cónyuges de una familia si ambos han contribuido igualmente a la adquisición de la vivienda.

Para poder beneficiarse de esta normativa, existen tres requisitos básicos. Primero, la vivienda debe ser adquirida dentro de los tres años siguientes al nacimiento o adopción de un hijo del contribuyente, para quien tenga derecho al mínimo por descendientes, y debe ser habitada efectivamente en un plazo de doce meses desde su adquisición.

En segundo lugar, la vivienda adquirida debe constituir la residencia habitual de la unidad familiar del contribuyente. Y tercero, la suma de las bases imponibles general y del ahorro no debe ser superior al resultado de multiplicar 30.930 por el número de miembros de la unidad.

La valoración corresponderá a la administración de Hacienda

Sin embargo, la claridad de la deducción se ve opacada en el caso de aquellos que hayan adquirido una vivienda en régimen de autopromoción o a través de una cooperativa, ya que la normativa exige que la vivienda se haya adquirido después del 1 de enero de 2023.

La respuesta de la Subdirección General de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas fue muy clara, según información adelantada por Confilegal. «En el presente caso, la vivienda en cuestión no fue adquirida a un tercero, sino que su construcción fue promovida por los propios propietarios. Por lo tanto, la fecha de adquisición, para determinar su permanencia en el patrimonio de los consultantes, será la de terminación de las obras, siempre que pueda probarse por cualquier medio de prueba aceptado en Derecho, según lo establecido en el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del 18)».

En definitiva, la valoración de esta prueba corresponderá a los órganos de gestión e inspección de la Administración de Hacienda. En caso de falta de prueba, es decir, si no se puede demostrar la fecha de terminación de las obras, se tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva.

El Grupo Index aclara las dudas

Las dudas, sin embargo, son muchas dentro de maraña legislativa de todos los tremas que afectan a la Agencia Tributaria y a sus interpretaciones, más si cabe, como en este caso, cuando está en juego una jugosa deducción.

Por ello, Grupo Index, que actualmente tiene nueve promociones en marcha en la Comunidad de Madrid en régimen de autopromoción, y que ya ha entregado más de 2.000 casas bajo este modelo a lo largo de 15 años, quiere aclarar a todo aquel que pueda estar en esta situación, “que las respuestas a las consultas tanto generales como vinculantes de la Subdirección General de Tributos del Ministerio de Hacienda son muy claras”.

Eduardo Tera, director de jurídico de Grupo INDEX, asegura que “el criterio en los supuestos de ejecución directa de las obras de construcción por parte del contribuyente, como es el caso de los autopromotores o los cooperativistas, la fecha de adquisición se entiende producida con la finalización de las obras, siempre y cuando la fecha de finalización de las obras se pueda acreditar por cualquier medio de prueba válido en derecho, como podría ser el Certificado Final de Obra, la licencia de primera ocupación u otros”.

Asimismo, también matiza que “en caso de no poderse acreditar la fecha de finalización de las obras, siempre se tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva como fecha de adquisición”.

Como ejemplo, el experto jurídico del Grupo Index señala la consulta vinculante V0195-04 , del 14 de octubre de 2004, en el que “los consultantes se disponen a vender una casa cuya construcción promovieron ellos mismos”, quienes indicaban que “la fecha de alteración, finalización de la obra, que consta en el expediente de la Dirección General del Catastro es anterior al de la escritura notarial del acta de acreditación de final de obra”, y preguntaban por la “fecha de adquisición de la vivienda a efectos de determinar el cómputo de permanencia en el patrimonio de los consultantes para determinar el tipo de tributación de la ganancia patrimonial que se genere”.

Respuesta de la Subdirección General de Impuestos

La contestación por parte de la Subdirección General de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas fue muy clara: “En el presente caso la vivienda objeto de transmisión no se adquirió a un tercero, sino que su construcción fue promovida por los propios propietarios. Como fecha de adquisición, a efectos de determinar su permanencia en el patrimonio de los consultantes, deberá tomarse la de terminación de las obras, siempre que pueda probarse la misma por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, conforme dispone el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del 18), cuya valoración corresponderá efectuar a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. En caso contrario, es decir, ausencia de prueba, se tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva”.

Otra misma consulta, la 0522-01, realizada a este mismo órgano, fechada el 13 de marzo de 2001, planteaba que “la consultante adquirió un terreno sobre el que construyó una vivienda, no coincidiendo la fecha de terminación de las obras con la fecha de la escritura de declaración de obra nueva”, planteando cuándo se consideraba, en estos casos, que se había adquirido la vivienda.

A la cuestión planteada, la respuesta también fue clara: “Según la información facilitada existen dos fechas de adquisición, la del terreno y la del edificio, por lo que se han producido dos períodos diferentes de permanencia: 1) El del terreno, que comprenderá el tiempo transcurrido desde su adquisición hasta su transmisión. 2) El del edificio, que no se adquirió a un tercero, sino que fue el propietario del terreno el que realizó la construcción. Para determinar su fecha de adquisición se plantea el problema de la falta de coincidencia entre la fecha de terminación de las obras y la escritura de obra nueva, pues si las mismas fueran coincidentes, esa fecha sería la de adquisición. En este caso, como fecha de adquisición deberá tomarse la de terminación de las obras, siempre que se pueda probar la misma por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derechos, cuya valoración corresponderá efectuar a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. En caso contrario, es decir, ausencia de prueba, se tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva”.

El último ejemplo que pone Eduardo Tera, de Grupo Index, es el de las cooperativas, “aunque ese no sea nuestro modelo”, aclara. “En la consulta vinculante V0048-23 realizada a la Subdirección General de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas con fecha del 16 de enero 2023, la más reciente, la consultante planteaba que había transmitido en diciembre de 2021 una vivienda de su propiedad y que dicha vivienda fue objeto de promoción y construcción por parte de una sociedad cooperativa en la que ingresó como socia en 1986. No obstante, la cesión y adjudicación del dominio de dicha vivienda no se produjo hasta 1988 una vez finalizada la construcción de la misma”.

Así, la preguntaba que realizaba era qué cuál era la fecha de adquisición de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

La contestación, de nuevo, volvía a reiterar que “la fecha de adquisición de la vivienda se determina de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil, el cual dispone:

«Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario».

Derecho español

En este sentido, prosigue el experto del Grupo Index: “A mayor ahondamiento, para determinar la fecha de adquisición, debe tenerse en cuenta que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y la opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que <<no se transfiere … el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida” (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública; dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario. De tal manera, la propiedad sobre la vivienda se adquiriría el día en que al título (el contrato de compraventa) se uniera la tradición o entrega del inmueble, en los términos señalados en los párrafos precedentes. En el presente caso, de la documentación aportada en el escrito de consulta, se deduce que la propiedad se adquiere por escritura pública de 10 de junio de 1988, por la que la sociedad cooperativa cede y adjudica la vivienda a la consultante, que la acepta y la adquiere en pleno dominio. Será, por tanto, esta fecha la de la adquisición de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF”.