Sara Anguera. En los últimos años, la situación del precio de la vivienda ha ido empeorando poco a poco, con una gran cantidad de incrementos en los precios por metro cuadrado, además de la bajada de oferta tanto en la venta de viviendas y en los alquileres. Toda esta situación ha hecho que el panorama del mercado de la vivienda sea muy complejo y, además, se espera que empeore en los próximos meses.
La Sociedad de Tasación (ST) prevé que el precio medio de la vivienda nueva alcance un nuevo máximo a cierre de 2024, situándose en 2.979 euros/m2, con un crecimiento interanual del 3,8%. Sin embargo, se anticipa que los aumentos serán cada vez más contenidos debido a un problema de oferta.
Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de ST, señala que la falta de suelo urbano transformado, los altos costes de construcción, la escasez de mano de obra y el aumento de la población en España son factores clave que limitan la generación de nueva vivienda.
¿Cuáles son las ciudades en donde ha subido más el precio de la vivienda?
Las ciudades de Barcelona (5.262 euros/m2) y Madrid (4.493 euros/m2) siguen liderando en precios elevados, aunque los mayores incrementos se registran en áreas con fuerte demanda extranjera y de segunda residencia, como Málaga (6,5%) y Palma de Mallorca (5,7%). Estas capitales muestran una gran polarización en los precios, con diferencias de hasta 4.000 euros/m2 entre distritos.
La producción de vivienda nueva se concentra en las áreas de mayor demanda: Madrid, Barcelona, Málaga, Sevilla y Alicante, que representan el 43% de la oferta del mercado. En total, el 59% de la obra nueva se concentra en diez provincias, incluyendo Valencia, Islas Baleares, Navarra, Murcia y Cádiz. ST también destaca que la demanda de vivienda nueva sigue siendo superior al volumen de producto terminado, lo que genera mayores tensiones en los precios.
En junio, los costes de construcción alcanzaron los 1.310 euros/m2, un 9,1% más, marcando la cifra más alta de la serie histórica. En los últimos cuatro años, estos costes han aumentado en torno al 30%.
Contraste en la compraventa de vivienda
Por otro lado, la compraventa de viviendas volvió a registrar una caída en mayo, descendiendo un 21,5% interanual, la mayor desde septiembre de 2023, con 44.013 operaciones, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Este descenso contrasta con el avance del 24% en abril, impulsado por el efecto de la Semana Santa.
En lo que va de año, la compraventa ha mostrado fluctuaciones: una caída del 2,1% en enero, un aumento del 5,8% en febrero, una caída del 19,3% en marzo, un aumento del 24% en abril y una nueva caída del 21,5% en mayo. Las compraventas de vivienda de segunda mano, que representaron más del 79% del mercado, disminuyeron un 23,2%, mientras que las de vivienda nueva cayeron un 14,4%.
El régimen de vivienda libre sumó 40.611 operaciones en mayo, representando el 92% del total y un descenso del 21,7% interanual. La vivienda protegida vio una caída del 9,1%, con 3.402 operaciones.
Por otro lado, en cuanto al aumento del precio del alquiler, durante los primeros seis meses de 2024, prácticamente todas las Comunidades Autónomas de España han experimentado aumentos en el precio de los alquileres.
¿Cómo ha variado el precio del alquiler?
Una de las zonas que más ha experimentado estos aumentos en el precio es Madrid, la cual ha cerrado el segundo trimestre con un incremento trimestral del 7,6% y uno interanual del 18%, según datos del Índice Inmobiliario Fotocasa. Estos aumentos registrados en junio sitúan el precio del alquiler en 19,71 euros por metro cuadrado al mes (€/m² al mes).
El precio del alquiler continúa con subidas significativas debido al desequilibrio entre oferta y demanda. La demanda sigue siendo intensa con proyecciones de crecimiento, mientras que la oferta disponible se contrae. «Para frenar esta desestructuración se necesita más vivienda en alquiler mediante la promoción, la rehabilitación y la cesión de viviendas, así como reforzar la seguridad jurídica y la certidumbre regulatoria. Además, es fundamental crear una política territorial de descentralización de oportunidades para que la demanda no se concentre solo en los grandes núcleos urbanos”, explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
Madrid ha visto un aumento interanual del 10% en junio de 2023 al 18% en el mismo período de 2024. En los últimos 12 meses, solo en tres de ellos el incremento interanual de la vivienda en la Comunidad no superó el 10%.
Incrementos en Otras Comunidades Autónomas
En el segundo trimestre de 2024, se registraron aumentos trimestrales y anuales en varias Comunidades Autónomas. Las Comunidades con mayores incrementos trimestrales fueron:
- Cantabria (13,8%)
- Región de Murcia (10,2%)
- Madrid (7,6%)
- Asturias (6,6%)
- Galicia (6,3%)
- Extremadura (6,0%)
- País Vasco (4,9%)
- Cataluña (4,7%)
- Comunitat Valenciana (4,2%)
- Aragón (3,2%)
- Baleares (3,1%)
- Canarias (3,1%)
- Castilla y León (2,8%)
- Castilla-La Mancha (1,7%)
- Andalucía (0,8%)
Ranking de Precios por Comunidades Autónomas
Madrid y Baleares encabezan el ranking de precios por Comunidades, superando los 18,00 €/m² al mes. En concreto, Madrid alcanza 19,71 €/m² al mes y Baleares 18,09 €/m² al mes, ambos alcanzando máximos históricos según el Índice Fotocasa. Le siguen Cataluña (17,26 €/m² al mes), País Vasco (16,10 €/m² al mes), Canarias (13,87 €/m² al mes), Cantabria (13,74 €/m² al mes), Comunitat Valenciana (12,43 €/m² al mes), Navarra (11,21 €/m² al mes), Andalucía (10,56 €/m² al mes) y Asturias (10,35 €/m² al mes).
Incrementos en Municipios
Fotocasa ha analizado varias ciudades, registrando los siguientes incrementos trimestrales:
- Torrejón de Ardoz (10,9%)
- Madrid capital (7,0%)
- Alcalá de Henares (4,0%)
- La Moraleja (3,9%)
En cuanto a los precios, las ciudades con alquileres por encima de los 20,00 €/m² al mes son Madrid capital (21,03 €/m² al mes) y La Moraleja (20,02 €/m² al mes). Le siguen Pozuelo de Alarcón (17,91 €/m² al mes), San Sebastián de los Reyes (16,27 €/m² al mes), Villanueva de la Cañada (16,25 €/m² al mes), Las Rozas de Madrid (14,78 €/m² al mes), Galapagar (13,74 €/m² al mes), Getafe (13,41 €/m² al mes), Valdemoro (13,29 €/m² al mes), Torrejón de Ardoz (13,17 €/m² al mes), Leganés (13,17 €/m² al mes), Alcorcón (13,03 €/m² al mes), Parla (12,87 €/m² al mes) y Alcalá de Henares (12,17 €/m² al mes).
