hipotecas

Las hipotecas son un derecho real de garantía, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación que confiere a su titular un derecho de realización de valor de un inmueble.

¿Cómo funciona una hipoteca?

Con frecuencia se confunde la obligación garantizada, con la propia garantía, y se mezcla el concepto y la dinámica del préstamo garantizado, con los de la hipoteca que asegura su devolución. Es preciso tener presente que aunque vayan paralelos, el crédito y su hipoteca son negocios jurídicos distintos. Desde el punto de vista de la parte deudora, para el dueño del bien hipotecado, la hipoteca es una carga que aminora el valor de dicho bien. Los elementos del contrato de hipoteca, son tres: personales, formales y reales.

• Personales, son dos partes las que intervienen: El constituyente (deudor o tercero) de la hipoteca, el cual debe cumplir con la deuda, y el acreedor hipotecario.
• Formales, el contrato de hipoteca debe llevarse en forma escrita. En algunos países requiere que el contrato sea formalizado o escriturado por notario e inscrito en el registro de la propiedad (en el caso de inmuebles).
• Reales, los elementos reales de la hipoteca son: los bienes hipotecables y los créditos susceptibles de ser garantizados con hipoteca.

¿Cuál es el origen de la hipoteca?

Hipotecas procede del griego antiguo, derivada de las palabras hypo (debajo) y teka (cajón, caja); es decir, que la hypo-teka era para los griegos algo que estaba oculto. No obstante, la regulación actual y la idea de la hipoteca es heredada del derecho romano.

• La fiducia, consistía en que el deudor trasladaba cum creditore la propiedad de un bien al acreedor para garantizar la deuda. Esta forma de garantía real generaba una gran desprotección para el deudor.
• La prenda o pignus, con una regulación muy parecida a la actual.

¿Qué sistemas de amortización de la hipoteca existen?

Existen diferentes formas realizar a amortización o devolución del capital y los intereses del préstamo de las hipotecas. Las más conocidas son:

• El sistema francés
• En este sistema las cuotas son fijas, salvo que el tipo de interés sea variable. En cuyo caso, será necesario repetir los cálculos cada vez que se revise el valor del interés, generalmente una vez al año.

La mayor parte de los intereses del préstamo se pagan al prestamista durante las primeras cuotas del préstamo, ya que el devengo de intereses a cada vencimiento se calcula únicamente en función de dos variables:

• Tipo de interés aplicado
• Capital pendiente de amortizar.
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• El sistema americano

En este sistema se pagan los intereses en forma periódica. En las cuotas no se cancela capital. El total del capital prestado se cancela en un único pago al final del plazo total del crédito. Dado que el capital no se va cancelando periódicamente, sino solo los intereses, las cuotas son constantes.

• El sistema alemán

En este sistema, el valor de las cuotas está compuesto por una amortización constante del capital más los intereses y las cuotas son decrecientes.