El índice de precios del alquiler entra en vigor en marzo, entre las fuertes críticas del sector

El Ministerio de Vivienda ha presentado hoy el índice de referencia de precios del alquiler que se activará en las zonas que se declaren tensionadas para frenar la escalada desmedida de los precios que muchas de estas zonas están experimentando, el cual entrará en vigor a partir del 13 de marzo de este año.

El índice de precios de referencia para regular los alquileres, medida estrella de la Ley de Vivienda, entrará en vigor el próximo mes de marzo con Cataluña como la única comunidad que ha solicitado aplicarlo en 140 zonas tensionadas, cuya declaración tendrá una vigencia de 3 años prorrogables.

Se espera que el nuevo índice se publique en la web del Ministerio de Vivienda este martes y que, a partir de esta fecha, se abra un periodo de 10 días hábiles de información pública. De esta forma podría publicarse en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 12 de marzo y al día siguiente entrar en vigor las zonas tensionadas solicitadas por la Generalitat.

Más del 21 % de los alquileres va hacía el alquiler temporal o turístico y un 13 % hacia la compraventa

Ante esta noticia, los portales inmobiliarios, asociaciones o empresas de gestión del alquiler han rechazado el índice de precios de referencia para controlar los alquileres en las zonas tensionadas ya que frenará la entrada de nuevas viviendas al mercado, reduciendo aún más la oferta y presionando al alza los precios.

La Federación de Asociaciones Inmobiliaria (FAI) asegura que un índice de precios del alquiler que obligue a topar las rentas creará más temor entre los propietarios, lo que agudizará la huida de arrendadores de vivienda habitual del mercado y reducirá todavía más la oferta.

Según sus datos, FAI subraya que ya ha habido una fuga de propietarios desde que la Ley de Vivienda entró en vigor en mayo de 2023; más del 21 % hacía el alquiler temporal o turístico y un 13 % hacia la compraventa.

La FAI considera urgente un plan para evitar que estalle la ‘burbuja’ de las viviendas

Por ello, considera urgente un plan de choque entre Gobierno y comunidades autónomas para frenar la escalada de precios del alquiler y la caída de más de un 30 % de la oferta y agrega que el Ministerio de Vivienda debe actuar con rapidez y evitar que estalle la «burbuja» del alquiler.

Desde el portal inmobiliario Idealista su portavoz, Francisco Iñareta, señala que la única manera de darle la vuelta a la dramática situación del alquiler no es actuando en los precios sino en la falta de oferta y entiende que dedicar tiempo y dinero a este índice es echar más gasolina al fuego y una falta de responsabilidad y sensibilidad con la desesperación de miles de familias que no encuentran casa en alquiler.

En este sentido, cree que esta medida fallida agravará el problema reduciendo más el mercado y tensionando los precios al alza y entiende que el índice de precios confirma la crónica de la muerte anunciada del mercado del alquiler, gracias a la reincidencia en políticas ya fracasadas en países de nuestro entorno.

Fotocasa considera que este índice no va a ser efectivo en el mercado actual, ya que éste está dirigido a nuevos contratos y a grandes tenedores, que conforman un porcentaje muy reducido del mercado. Además, el decalaje con el que nace, al utilizar los datos tributarios del pasado ejercicio, no se ajusta a la fotografía real del mercado en cada momento, lo que imposibilita conocer el precio con rigor.

Solo en enero los precios del alquiler han subido casi un 11 %

Alquiler Seguro también cree que el principal problema del alquiler es la falta de oferta, que ha tensionado el mercado, con unos precios al alza y subraya que este índice de precios no será la mejor solución a un problema de fondo, que es la falta de viviendas en alquiler en las principales provincias españolas.

Pisos.com agrega que siguen existiendo las mismas dudas sobre la efectividad del control de los precios de alquiler y sobre la propia Ley de Vivienda y sostiene que no ayuda que Cataluña se haya mostrado en desacuerdo con la metodología del cálculo. Además, considera que es un freno a la incorporación de nuevas viviendas al mercado del alquiler y que tendrá poca efectividad.

Desde las formaciones políticas, Podemos subraya que solo en enero los precios del alquiler han subido casi un 11 % y que España necesita un índice de precios de alquiler robusto que haga efectiva la regulación de precios ya contenida en la Ley de Vivienda.

Por parte de SUMAR, Iñigo Errejón, ha mostrado su preocupación porque entiende que este índice deja horquillas demasiado altas que no sirven para nada y pueden ser contraproducente, no se conocen qué criterios objetivos se van a fijar, también para determinar el estado de la vivienda, y no es vinculante para pequeños propietarios y lamenta que actualmente los precios del alquiler sean un abuso. 

Cómo funciona el índice de los precios del alquiler

Según ha explicado el secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, este mecanismo de control de precios del alquiler se dirige básicamente a grandes tenedores en zonas tensionadas y establece un sistema estatal de referencia en base a los contratos que están actualmente vivos.

En el caso de País Vasco y Navarra, con un régimen diferente, se va a trabajar para posibilitar el desarrollo de este índice, que estará lo antes posible.

Para que se pueda aplicar es necesario la declaración de zonas tensionadas, que tienen que ser solicitadas por las comunidades autónomas, quienes deben presentar a su vez otra serie de medidas para corregir los actuales desequilibrios (medidas para aumentar la oferta, fiscales, ayudas, etc).

En el momento en el que se publique en el BOE tendrá una vigencia de 3 años prorrogables si persisten las tensiones en los precios.

El índice tendrá en cuenta a las nuevas viviendas que se introduzcan en el mercado

En el caso de las viviendas de grandes tenedores, que tienen 10 o más viviendas, ya sean personas físicas o jurídicas, o cinco en el mismo área tensionada, no solo se tendrá en cuenta el contrato anterior, con el menor de los precios, sino el índice de precios de referencia.

Este índice también se aplicará a las viviendas que se introduzcan en el mercado y que no se hayan alquilado en los últimos 5 años.

Por el contrario, cuando la vivienda ya esté arrendada en esa zona se referenciará al contrato anterior aunque se podrán hacer algunos ajustes al alza si la vivienda ha sido mejorada, tiene certificado energético, etc. Cabe recordar que para los pequeños propietarios existe un tope en las actualizaciones de los contratos del 3 %.

Además, para las zonas de mercado tensionado se proyecta la creación de un entorno fiscal favorable, con bonificaciones en el IRPF que se ven incrementadas cuando se producen diferentes circunstancias: que la vivienda vaya a un alquiler joven, que se reduzca el precio un 5 % o se ceden a las administraciones para alquiler asequible.

El índice de precios del alquiler recoge más de 2 millones de datos

Este índice recoge más de 2 millones de datos de la Agencia Tributaria e identifica secciones censales de entre 500 y 2.000 habitantes. Atiende a la localización y superficie de la vivienda e incorpora características para determinar el rango final (superficie, estado de conservación, servicios que presenta, certificado energético, etc). Así, fija un rango superior y otro inferior.

Para elaborar este sistema han participado miembros de la Agencia Tributaria, del Catastro, del INE, de Presidencia del Gobierno, del Banco de España, de los Registradores, de la Agencia de Valor, del Consejo General de Economistas, del Ministerio de Vivienda y en el caso de Cataluña sus propios técnicos.

El objetivo, ha explicado Lucas, ha sido garantizar la seguridad jurídica y económica y la mayor solvencia con un sistema técnico y riguroso que deberá ir perfeccionándose según vaya evolucionando. Para ello, se va a hacer un seguimiento con la comunidades que decidan aplicarlo aunque entiende que va a conseguir abaratar los alquileres.

Diferencias de precio que llegan a duplicarse

El ‘número dos’ del ministerio ha señalado que el rango que establece el índice está muy por debajo de las ofertas que se publican en el mercado, por ejemplo, en los portales inmobiliarios. En el caso de Cataluña ha subrayado que estas diferencias llegan a ser del doble.

Por ejemplo, en una vivienda en la calle Madrazo de Barcelona, si se oferta en el mercado por 1.172 euros el índice establece un rango máximo de 847 euros.

Aunque Cataluña ha sido la única que lo ha pedido formalmente otras han manifestado verbalmente esta posibilidad como Navarra, Asturias o País Vasco.

El Ministerio espera que otras comunidades en las que los alquileres registran subidas muy acusadas lo apliquen para favorecer el acceso a la vivienda y si no lo hacen tendrán que dar explicaciones a sus ciudadanos. En el caso de Madrid, observan diferencias del 60 % entre el mercado y lo que marca el índice.

«Es una ley sorprendente, no se ha aplicado y ya ha tenido efectos malísimos, hay mucha demagogia y muchos intereses para evitar que se aplique», ha asegurado Lucas, que insiste en que va dirigida a evitar la especulación.

Además, ha recocido que existe un trasvase fraudulento de alquileres tradicionales hacia el turístico y el de temporada que están presionando al alza los precios pero descarta que sea provocado por la Ley de Vivienda, que entró en vigor en mayo de 2023