Los precios de las viviendas actuales rozan los de la burbuja inmobiliaria

Sara Anguera. La subida de precios debido a la inflación ha afectado a todos los mercados españoles, y el mercado de la vivienda no ha sido la excepción. Tanto en la venta de viviendas como en el mercado de los alquileres, se han registrado máximos históricos a lo largo de este año, llegando incluso a superar los precios anteriores al estallido de la burbuja inmobiliaria. Por esto, es importante hacer una reflexión de cómo han ido variando estos precios hasta llegar a esta subida histórica.

En primer lugar, hay que tener en cuenta cómo se ha dado la subida de precios únicamente en el mercado de venta de viviendas.

Según los datos de Idealista, el máximo histórico de los precios de las viviendas fue registrado en junio de 2007, donde la media de los precios de la venta de estas alrededor de toda España alcanzó los 2.115€/m2. Actualmente, el precio medio de las viviendas es 2.016€/m2, solo 99€ por debajo de la cifra de 2007, antes del estallido de la burbuja.

Aunque también hay que mencionar que múltiples Comunidades Autónomas en España han experimentado máximos históricos en los últimos meses como, por ejemplo, Baleares con 4.063 €/m2, Canarias con 2.380 €/m2, Madrid con 3.152 €/m2 o Melilla con 1.947 €/m2, todos en octubre de 2023.

La baja concesión de hipotecas es uno de los factores en la subida de los precios de las viviendas

Para entender este aumento en los precios de las viviendas, hay que tener en cuenta también la concesión de préstamos hipotecarios por parte de los bancos.

Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), publicados el 25 de octubre de este año, el número de hipotecas dirigidas a viviendas en España alcanzó las 28,344 hipotecas en agosto de 2023, lo que supone un 22,7% menos que los datos registrados en el año anterior, lo que significa que los bancos han prestado menos cantidad de hipotecas en toda España. Esta reducción en el número de prestaciones se debe a múltiples factores, pero uno de los principales es la subida de los tipos de interés y, además, la disminución del importe medio de las hipotecas sobre viviendas.

En los datos de las encuestas del INE, se refleja que el importe medio de las hipotecas disminuyó un 4,6% y se sitúa en 138.171 euros.

Por otro lado, el tipo de interés medio en las nuevas hipotecas sobre viviendas ha experimentado una subida de más de un punto respecto al año anterior, llegando hasta el 3,25% .

Estos datos indican una disminución en el número de hipotecas y en el importe medio prestado para la adquisición de viviendas en España, dificultando así la adquisición de viviendas y aumentando los precios.

Por otro lado, uno de los temas más hablados es la subida de los precios de los alquileres alrededor de toda España en los últimos años, pero, ¿qué tanto han subido estos precios?

Los precios de los alquileres se encuentran en máximos históricos

Según datos de Idealista, en octubre de 2023, el precio medio del alquiler en España fue de 11,8 €/m2, lo que representa un aumento del 9,4% en comparación con octubre de 2022. 

Por otro lado, otros estudios como el de Fotocasa Life reporta que en noviembre de 2023, el precio de la vivienda en alquiler subió un 0,7% en su variación mensual y un 7,1% en su variación interanual,  situando su precio en 11,23€/m2 al mes. Estos datos reflejan un incremento continuo en los precios del alquiler en el país.

Gracias a esta comparativa, se puede llegar a la conclusión de que actualmente el alquiler de un piso de 80m2 cuesta de media unos 898€ mensuales en España.

Además, un informe de El País publicado en marzo de 2023, señala que desde 2016 al 2021 el precio medio del alquiler subió un 20% en España, superando el incremento de los ingresos medios de los españoles.

Estas subidas del precio en el mercado inmobiliario español no se han dado igual a lo largo de todo el territorio, ya que cada provincia ha experimentado distintas subidas.

Por un lado, las zonas donde más altos son los precios de los alquileres, según el estudio mencionado anteriormente del Idealista, son Baleares, la Comunidad de Madrid y Cataluña, donde los precios medios de las viviendas se sitúan a 16,1€/m2 al mes, aunque según el estudio de Fotocasa estos valores cambiarían, con datos como 16,97 €/m2 Baleares, 16,76 €/m2 en Madrid y 15,69 €/m2 en Cataluña.

Lugo, la única Comunidad Autónoma que no ha experimentado subidas

A su vez, en cuanto a las Comunidades Autónomas que más han experimentado los aumentos de precio respecto al año anterior, encontramos a Baleares, con un aumento del precio del alquiler anual en un 21,3%, Comunitat Valenciana con su precio medio del alquiler con una subida del 17,2% en el último año y Canarias, que es la tercera que más ha subido su precio medio anual, llegando hasta una subida de un 17%.

Al contrario, las zonas con los precios más bajos son la Región de Murcia, con 8,03 €/m2, Castilla-La Mancha con 6,24 €/m2 y Extremadura con 6,15 €/m2. En general, todas las Comunidades Autónomas han experimentado un aumento en los precios de los alquileres menos en Lugo.

Por otro lado, en cuanto al precio de los alquileres, como se ha mencionado anteriormente, según la página del Idealista el máximo histórico se registró el pasado mes de agosto, con 12€/m2.

Anteriormente, en junio de 2006 fue donde se habían registrado los anteriores números históricos, llegando a máximos de 10,2 €/m2, aunque a lo largo de 2007 los precios se mantendrían alrededor de los 9 €/m2, lo que significa que actualmente los precios de los alquileres llegan casi a duplicar los datos de antes del estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007.

La alta demanda y baja oferta de los alquileres es el factor principal de la subida de las viviendas

En cuanto a los motivos de la subida de los precios de los alquileres, uno de los factores principales es la alta demanda de estos y la baja cantidad de oferta que hay alrededor de todo el territorio. Esto, debido a la ley de la oferta y la demanda, hace que los propietarios puedan fijar los precios que vean pertinentes, lo que en muchas ocasiones, hace que los precios crezcan al haber demasiada demanda.

Por otro lado, otros factores de la subida de los precios son el incremento del coste de la vida, la falta de vivienda pública en alquiler, la inflación, y el desvío de una parte importante de la oferta de arrendamientos hacia el turismo…

En conclusión, tras haber analizado todos los datos, se puede llegar a la conclusión de que España se encuentra en una situación donde el mercado inmobiliario roza e incluso supera en varios aspectos los datos de la burbuja inmobiliaria, haciendo que en algunas zonas del territorio adquirir un piso sea una tarea complicada y el acceder a un alquiler digno sea una tarea casi imposible.