Mientras que el mercado inmobiliario del retail en Europa atraviesa un período de transformación, los diferentes tipos de segmentos siguen trayectorias diversas: el retail continúa en tercer puesto y conforma, aproximadamente, el 20% de la inversión general (frente al 14% al final de la crisis del COVID, a finales de 2021), por detrás de los activos logísticos, que siguen siendo muy populares, y de las oficinas, a pesar de no encontrarse en su mejor momento. Por primera vez en la historia, estos dos tipos de activos están al mismo nivel, conformando cada uno el 25% de la inversión general de los últimos doce meses. Después de los locales de retail, encontramos los hoteles, que han dado un salto gracias al creciente interés de los inversores, con un aumento del 40% de los volúmenes en relación con el año pasado; ahora representan el 12%. Son datos recogidos del último informe sobre inversión en retail en Europa realizado por BNP REAL ESTATE.
Con una inversión de casi 28 mil millones de euros durante los últimos doce meses, el sector retail ha sufrido una caída media de -9% en Europa, con tendencias divergentes según los mercados. Así, en Alemania ha aumentado un 10%, en Reino Unido sufre una leve disminución (-3%) y una más pronunciada continúa en Francia (-18%). Los tres países representan, en total, dos tercios de la inversión en locales comerciales. Se ha de señalar la fuerte progresión que han experimentado en Italia (+272%), gracias a la transacción de una suma récord en Via Monte Napoleone, y en España (+47%), que, actualmente, se beneficia del gran interés de los inversores por los centros comerciales.
Gráfico: Distribución de la inversión por país
Otros países 3,6 – Polonia 0,6 – Noruega 0,8 – Suecia 0,8 – Países Bajos 1,0 – España 1,8 – Italia – 2,2 – Francia 4,2 – Alemania 6,1 – Reino Unido 7,8
27, 6 mil millones de € -9 %
(en comparación con el tercer trimestre de 2023)
[1]Alemania, España, Francia, Italia, Polonia y Reino Unido
El volumen de inversión en locales comerciales en la periferia ha alcanzado los 7,1 mil millones de euros durante los últimos doce meses. Si bien ha experimentado una disminución del 26% en comparación con el tramo final de septiembre de 2023, este segmento continúa siendo uno de los más deseados por parte de los inversores, particularmente gracias al sector de la alimentación.
Por último, el segmento de los centros comerciales ha registrado una leve disminución de -5% en comparación con 2023, con un volumen de inversión de 4,5 mil millones de euros.
La descompresión de las tasas de rendimiento llega a su fin
«El período de ajuste que siguió al rápido repunte de los tipos de interés sin riesgo en 2022 y 2023 parece llegar a su fin. Los rendimientos prime de los locales comerciales de periferia y de los centros comerciales se mantienen, de media, prácticamente estables a lo largo del año y ofrecen a los inversores una prima de riesgo especialmente atractiva, la más elevada de todos los tipos de activos inmobiliarios», comenta Patrick Delcol, Head of European Retail en BNP Paribas Real Estate.
Francia – Alemania – Reino Unido – España – Italia – Polonia
Tercer trimestre de 2022 – Tercer trimestre de 2023 – Tercer trimestre de 2024
Francia – Alemania – Reino Unido – España – Polonia
Tercer trimestre de 2022 – Tercer trimestre de 2023 – Tercer trimestre de 2024
Las tasas de rendimiento más bajas siguen siendo las de los locales High Street, a pesar de haber aumentado en los últimos años. Esta situación refleja la dinámica de las transacciones dentro del sector del lujo, particularmente resiliente frente a las crisis. Sin embargo, este es un mercado nicho que no representa la tendencia de las áreas mass-market.
Francia – Alemania – Reino Unido – España – Italia
Tercer trimestre de 2022 – Tercer trimestre de 2023 – Tercer trimestre de 2024
A pesar de que se espera que los inversores institucionales se mantengan al margen en 2025, los inversores oportunistas y value-add podrían beneficiarse en los próximos meses de oportunidades interesantes, con un incremento del desempeño operativo gracias a la reducción de los tipos de financiación y al aumento de la renta disponible.
«Esto podría significar que, en los próximos meses, el sector retail atraiga una mayor proporción de la inversión inmobiliaria.» precisa Patrick Delcol.
El mercado del alquiler, siempre impulsado por el turismo y el lujo
El sector del turismo confirma que se encuentra en una buena dinámica en 2024. Según ONU Turismo, Europa ha registrado un aumento del 5% de llegadas internacionales durante los siete primeros meses del año, consiguiendo el 99% de los niveles de visitas de 2019. El turismo global contribuye significativamente a la economía de los países europeos, con unos beneficios estimados de casi 630 mil millones de euros en 2023 (+12% en comparación con 2022).
«Este número de turistas favorece la afluencia a los comercios del centro de las ciudades europeas. No ha disminuido la demanda de ubicaciones ultra-prime, todo lo contrario. De esta forma, los alquileres en las principales calles de los mercados europeos han aumentado, de media, un 11% anual. Este crecimiento demuestra la fuerza y el atractivo del sector del lujo, impulsado por la clientela internacional, que valora el prestigio y la calidad», observa Patrick Delcol.
Bond Street domina el mercado en Londres, con un alquiler estimado que supera los 30.000 €/m²/año y un 19% mayor respecto al año anterior. Las marcas de lujo rivalizan para asegurarse las ubicaciones más excepcionales y prestigiosas de este emblemático barrio, como la reciente apertura de la primera tienda insignia en Londres de la marca Jacquemus.
Los alquileres en Milán mantienen un nivel estable y elevado, con 13.000 €/m²/año en Via Monte Napoleone. Por otra parte, París continúa demostrando gran dinamismo al alcanzar los 14.000 €/m²/año, reflejo de la vitalidad económica y turística de la ciudad.
Otras ciudades de Europa, como Berlín, Múnich y Roma, también han experimentado un crecimiento, confirmando así el poder de los mercados de lujo en las principales metrópolis europeas.
«De forma más global, las perspectivas macroeconómicas, con la disminución de los tipos de interés de los bancos centrales iniciada el pasado junio y una inflación que se acerca gradualmente a niveles razonables, deberían favorecer el poder adquisitivo de los consumidores en 2025 y beneficiar las inversiones en retail», concluye Patrick Delcol.
