Cataluña, única CCAA que aplica el índice de referencia del alquiler, se lía en su aplicación

Cataluña es la única comunidad autónoma española que aplica desde hace quince días el índice estatal que busca contener el precio del alquiler en un ambiente dominado por las dudas sobre su efectividad y la interpretación de conceptos tan básicos como el de gran tenedor. Estos son algunos de los principales interrogantes.

¿Todas las viviendas de alquiler están sujetas al nuevo índice?

Los API (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) expresan su preocupación ante las lagunas que están detectando entre los inquilinos, muchos de los cuales creen que el índice se debe aplicar a todas las viviendas.

La medida, prevista en la Ley de Vivienda del Gobierno, rige en las zonas declaradas de mercado tenso en dos grandes ámbitos: los alquileres de viviendas propiedad de una persona jurídica o física que cuente con cinco o más inmuebles -considerados grandes tenedores- y los pisos que entran en el mercado por primera vez en los 5 últimos años (también los pequeños propietarios).

Además, no se aplica para viviendas de más de 150 m2 (útiles) ni para las de menos de 30 m2, ni tampoco en una zona donde no hay muestra suficiente para elaborar el índice.

¿Qué se entiende por gran tenedor?

Los diferentes agentes del mercado inmobiliario han expresado sus dudas estos días sobre si es necesario ostentar el cien por cien de una propiedad para ser considerado propietario de una vivienda. Los API defienden que, en casos de propiedad compartida -muy habitual cuando es el resultado de herencias-, compute sólo la parte porcentual.

La Generalitat sostiene lo contrario. «Alguien es propietario de una vivienda con independencia de que lo sea con el 50 % o el 25 %», aseguran fuentes del departamento de Territorio. Si se interpreta de otra manera estaríamos ante un intento de burlar la ley y, por tanto, se podría estar cometiendo fraude de ley, señalan.

Según los API, si una persona es copropietaria de un piso, no debería atribuirse todo el inmueble, sino solo el porcentaje del que ostenta la propiedad.

Los criterios orientadores aprobados por los jueces de primera instancia de Barcelona, publicados el año pasado con motivo de la entrada en vigor de la ley estatal de vivienda, determinan que un gran tenedor es el titular de diez o más inmuebles o de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial.

En el caso de titularidades compartidas, para alcanzar el cómputo de los 1.500 metros cuadrados de uso residencial, se deberá hacer el cálculo teniendo en cuenta las partes alícuotas, incluyendo todas las fincas sobre las que tenga alguna cuota de participación, decía este documento.

¿Cómo podemos saber si un piso para alquiler es propiedad de un gran tenedor?

En Cataluña no existe ningún registro de grandes tenedores. La Generalitat ha iniciado la elaboración de uno, pero es pesimista respecto a que pueda ver la luz en este mandato, dado que el próximo 12 de mayo se celebran elecciones autonómicas.

De momento, la única manera de saber si es un gran tenedor es ir directamente al Registro de la Propiedad, lo que implica pagar por tener esa información.

¿El índice se aplica en toda Cataluña?

No, el índice sólo debe tenerse en cuenta en los 140 municipios que la Generalitat declaró como zona de mercado tensionada. En estos 140 municipios reside el 80 % de la población catalana.

Se trata de municipios del área metropolitana de Barcelona y las capitales de provincia o de comarca, donde viven 6,2 millones de personas.

Estos municipios han sido declarados como zonas tensionadas porque cumplen requisitos como que el alquiler representa más del 30 % de los ingresos de las familias. En Barcelona, por ejemplo, excede del 50 %.

Como norma general, los pequeños propietarios tienen que referenciar sus precios al contrato previo.

¿Cuál será la disminución del alquiler?

Este es uno de los grandes interrogantes. A la espera de que el índice vaya aplicándose y que se generen los suficientes datos como para sacar conclusiones, los API prevén caídas medias del 20 % de las rentas, aunque con mucha dispersión, que podría ir entre el 4 % y el 40 %.

La Generalitat, muy crítica con el índice elaborado por el Gobierno porque defendía otro que cree que hubiera sido más efectivo, asegura que un 36 % de las viviendas en las que se aplique reducirán el alquiler y que, de media, las rentas retrocederán un 3,5 %.

¿Cómo se controla que el alquilere se adapta al índice?

Esta es otra de las preguntas sin respuesta. La Ley de Vivienda de la que emana el índice no incluye ningún reglamento sancionador. La norma señala la obligación de informar sobre el precio de referencia y del anterior contrato, pero no va más allá.

La Generalitat, que tiene competencias plenas en vivienda, tampoco ha aclarado hasta ahora cómo se controlará la aplicación del índice.

Fuentes del Departamento de Territorio han asegurado que se está estudiando si se puede utilizar el Código de Consumo para castigar los incumplimientos que se den y han recordado que los inquilinos pueden ir a los tribunales a denunciar directamente cualquier irregularidad.

¿Cuántas viviendas son de gran tenedor?

La Generalitat asegura que el 12 % de las viviendas en Cataluña son de grandes tenedores. Según sus cálculos, en Barcelona, sólo el 40 % de los pisos deberían bajar el alquiler.

Según los datos del Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, el 84 % de los propietarios de la capital catalana tienen una única vivienda y acumulan el 55,5 % del conjunto de viviendas. En 2023 constaban 524.357 propietarios y 794.272 viviendas.

Los propietarios de 5 o más viviendas, por su parte, son el 2,2 % de los titulares (11.777) y ostentan el 23,2 % del parque (184.111), con una media resultante de 15,6 viviendas por propietario.