Las consecuencias del Índice de precios del alquiler en el mercado inmobiliario

Sara Anguera. El Gobierno publicó la semana pasada el Índice de Referencia del precio del alquiler, diez meses después de haber introducido la Ley de la Vivienda. Este índice regulará los precios de los arrendamientos en áreas consideradas tensionadas. Estas áreas son aquellas donde existe el riesgo de escasez de oferta y exceso de demanda.

En específico, el índice es un rango de precios máximos y mínimos dependiendo de las áreas geográficas en donde se sitúan las viviendas. En definitiva, este índice es una herramienta que establece cuál debería de ser la renta mínima y máxima a la que se debería de alquilar un inmueble dependiendo de la zona en la que este se encuentre.

Aunque el concepto de zona tensionada proviene de la Ley de Vivienda a nivel nacional, serán las comunidades autónomas las que determinen qué áreas entran en esta categoría. Solo en estas áreas se aplicará el Índice de Referencia para limitar el precio del alquiler.

Por lo tanto, todas las zonas designadas como tensionadas por las Comunidades Autónomas deberán establecer precios máximos de alquiler utilizando este índice de referencia.

A raíz de este índice, muchas personas se han preguntado cómo afectará este a los precios del alquiler de las viviendas actuales. Para entender correctamente cómo afectará este nuevo cambio, hay que analizar cómo funciona este índice.

La letra pequeña del Índice de los precios del alquiler

En primer lugar, este índice tiene algunas especificaciones, como, por ejemplo, las especificaciones sobre el alquiler nuevo en zona tensionada con un gran tenedor, es decir, para propietarios que tengan diez viviendas o más. El precio máximo de los nuevos contratos de alquiler no podrá exceder el Índice de referencia del precio del alquiler.

Por otro lado, el alquiler nuevo para una vivienda que no ha sido alquilada en los últimos 5 años. El precio máximo de los nuevos contratos de alquiler no podrá superar el Índice de referencia del precio del alquiler, independientemente de si el propietario es un gran tenedor o un pequeño propietario.

Seguidamente, el alquiler nuevo en zona tensionada con pequeño propietario. El precio del nuevo contrato puede mantenerse igual que el contrato anterior, con la posibilidad de aumentar según el porcentaje de actualización del alquiler, que será del 3% durante 2024. En este caso, el propietario puede mantener el precio del alquiler anterior incluso si es más alto que el máximo establecido por el índice de referencia.

A su vez, este índice también tiene en cuenta las propias características de la vivienda para establecer correctamente los parámetros sobre los que se juzga este, como, por ejemplo, el estado de conservación, si tiene ascensor o no, si dispone de aparcamiento, el año de la construcción…

El índice de los precios del alquiler podría bajar los precios del alquiler un 60% en Madrid

En cuanto a las consecuencias que traerá la entrada en vigor de este índice de referencias, muchos economistas han avisado de los posibles problemas que este puede traer.

Sobre a quiénes le afectará este nuevo índice de los precios del alquiler, hay que tener en cuenta que este será aplicado únicamente en las zonas tensionadas de aquellas Comunidades Autónomas que lo hayan solicitado. En estos momentos, una de las Comunidades Autónomas que han llegado a solicitar este índice es Cataluña, en la cual, según las estimaciones del Gobierno, el índice podría llegar a rebajar los precios casi un 50% en determinadas zonas de Barcelona y Valencia con respecto a los actuales precios de mercado. Por ejemplo, en una vivienda en la calle Valencia aparece ofertada en un portal a 1.660 euros, cuando el rango superior del índice está en 984 euros. Otra, en la calle Madrazo, se alquila a 1.172 euros, frente a un límite de referencia de 847 euros.

Aún así, las estimaciones del gobierno sobre cuál es la zona en la que más tensión existe es Madrid, donde cifran en hasta el 60% la diferencia detectada entre el precio de una vivienda publicada en un portal inmobiliario y el índice de referencia fijado para esa zona.

Este índice podría disminuir la oferta de los alquileres

Aunque de primeras puede parecer que este índice pueda reducir el precio de los alquileres de muchas zonas, realmente muchos economistas avisan de que este puede traer una serie de consecuencias negativas para el mercado inmobiliario en España.

Por un lado, muchos economistas han avisado de que el mercado inmobiliario español ya se encuentra a la baja debido a que en estos momentos ya se está experimentando una alta demanda de viviendas pero una baja oferta de viviendas. Según los expertos, la solución a este problema sería aumentar la oferta de alquiler en las zonas tensionadas e incentivar la creación de nuevas viviendas destinadas al alquiler.

Por otro lado, el Índice de Referencia se basa en una definición de zona tensionada o mercado tensionado que carece de rigurosidad debido a la falta de datos oficiales necesarios para su cálculo. La inclusión de gastos y suministros en el método es relativa e imprecisa, ya que depende del consumo individual de cada inquilino. Del mismo modo, utilizar la relación del esfuerzo salarial de los ciudadanos de una zona en el cálculo es igualmente problemático.

El Índice de los precios del alquiler podría no ajustarse a la realidad del mercado

El desfase con el que este índice surge al utilizar datos tributarios del ejercicio pasado no refleja con precisión la realidad del mercado del alquiler en cada momento, lo que dificultará la comprensión del verdadero estado de los precios, especialmente en un contexto macroeconómico y social caracterizado por grandes cambios que afectan a un mercado de rentas volátil. 

Además, este índice se basa en criterios objetivos y se realiza con un enfoque administrativo, sin considerar al propio mercado. En muchas ocasiones, el valor de la vivienda está influenciado por una variedad de factores, como los demográficos y temporales, los ciclos económicos, las políticas gubernamentales, como ayudas o beneficios fiscales, la disponibilidad de financiación y, por supuesto, las leyes de oferta y demanda.

Es por eso que los precios establecidos por los propietarios en los anuncios de alquiler difieren tanto de los establecidos en el Índice de Referencia. De hecho, aunque el índice se presenta como orientativo, podría generar confusión al indicar un precio máximo de alquiler y crear expectativas de precios que no se ajustan a la realidad del mercado.

Solo el 16% del mercado inmobiliario ofrece viviendas

A su vez, otro de los motivos por los que este índice podría traer graves consecuencias es que este solo afecta a los alquileres llevados por grandes tenedores de viviendas, es decir, personas que cuentan con 10 o más viviendas en alquiler. Esto podría llegar a significar que estos cambios sólo afectarán a las personas que vivan en casas alquiladas por estos grandes tenedores, pero en el resto de los casos, los alquileres de las personas que vivan en casas alquiladas por pequeños tenedores podrían aumentar hasta un 3% en 2024.

Por último, otra de las consecuencias que los expertos avisan que podría llegar a ocurrir sería que estos grandes tenedores de viviendas dejasen de alquilar las viviendas que actualmente están alquilando, lo cual podría llevar a que la oferta del alquiler de la vivienda disminuyese, empeorando la situación actual en donde solo el 16% del mercado inmobiliario se dedica a la oferta de los alquileres, frente al 80% de demanda, según los datos de Fotocasa.

En definitiva, aunque los cambios que introducirá este índice en el mercado inmobiliario español aún no se pueden conocer, sí que es verdad que muchos expertos están avisando de sus posibles consecuencias devastadoras en este mercado.